2023年09月號生活情報

選對房貸　安心成家

遠東商銀 / 丁女真

　　許多人購買房屋需要借助貸款來圓夢，然而，房貸產品種類繁多，不同方案適用的族群各不相同，本期「財經網」將介紹常見的房貸產品，並提供相關建議，幫助您更快速挑選合適的房貸方案。

什麼是指數型房貸？

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　　目前市面上的房貸大多屬於「指數型房貸」，利率會根據市場利率指數的波動而調整，通常是依各銀行公告之「定儲指數」計算為基準，調整的頻率分為月指數、季指數，依據每個月銀行公告調整日進行變更。

　　若選擇「浮動計息」，貸款利率會隨著市場環境的變化而浮動，利率上升，月付金相應增加，反之則會減少。如果市場環境未升息，貸款月付金將維持不變。

　　若選擇「固定計息」，利率在貸款期間不會受市場環境變化而影響。但因為房貸的貸款年限較長，此種方式已愈來愈少見，一般銀行通常僅提供一至二年的「固定計息」期間，第三年起，則採取「浮動計息」。

房貸分為哪些種類？

一、均攤型房貸

　　均攤型房貸為房屋貸款市場之主流，通常用於購屋貸款或他行轉貸，即借款人因購屋等需求，需要一個長期穩定的還款方式，還款方式分為「本息均攤」、「本金均攤」兩種。

　　1.本息均攤：一般房貸皆採此方式，在未升息或降息的情況下，每月的還款金額固定，包含本金和利息的組合，但兩者的比例會隨著時間而變化。償還貸款的初期，每月支付的利息較多、本金較少，隨著貸款本金逐漸減少，每月支付的利息也會減少，相對償還本金的金額會增加，方便借款人在貸款期間內穩定地按時還款。

　　2.本金均攤：此方式每月償還固定的本金，利息則按照貸款餘額另外計算。換言之，每月的還款金額不同，但以長期來看，利息支付相對較少。

　　總結來說，上述兩種方式各有其優缺點。前者因每月還款金額固定，資金管理上較為方便；後者的還款金額不固定，但相對繳付利息較少，建議依需求挑選適合方案。

二、循環型房貸

　　有些銀行會將「循環型房貸」簡稱為「理財型房貸」，它與傳統房貸的還款方式不同，是由銀行提供一筆可隨時領取、隨時還款之循環動用資金額度，免綁約，以日計息，有動用才計息，沒有動用貸款金額則不需支付利息，適合喜歡資金彈性運用者，例如有投資股票、外幣…等理財需求者、自營業者、SOHO族或需要臨時預備金（如：支付子女教育、醫療）等。

　　由於房貸利率較信貸利率、信用卡循環、股票融資、保單質借更划算，且額度不受主管機關對於無擔保貸款之收入倍數限制，可申貸的額度相對較高，加上「循環型房貸」每月只需支付動用利息，因此部份客戶會用於投資報酬率高的商品，以取得更高的獲利。惟必須提醒大家，仍須注意風險控管及自身信用，若是貸款期限到期時信用惡化，則可能被銀行收回額度。

三、抵利型房貸

　　此類屬於較特殊的房貸產品，與「均攤型房貸」相似，每月需償還本金及支付利息，但銀行端每天會將個人的存款餘額與貸款餘額做抵消。舉例來說，如果您有存款NTD1,000萬，同時有房貸NTD1,500萬，依銀行提供之折抵比率，假設為貸款金額百分百折抵，則「抵利型房貸」將以NTD500萬（NTD1,500萬減去NTD1,000萬）計算利息，表示貸款人只需支付剩餘額度的利息，不需支付整筆貸款金額的利息，可節省大量的利息負擔，並有效降低貸款成本。

　　相較於「均攤型房貸」，「抵利型房貸」的利率通常會略高於傳統的房貸產品，但對於有大額存款的人來說，除了能省下不少利息，也可靈活運用資金。

四、二順位房貸

　　「二順位房貸」是指在原有的房貸外，再至另一家銀行借房貸，通常用於補充原有房貸無法涵蓋的額外資金需求，例如：房屋修繕、購買車輛或其他個人開支。

　　由於新貸款銀行的抵押權為第二順位，承擔的風險較高，不但貸款利率相對高，審核過程也比第一順位房貸更嚴格，包括：貸款額度、利率、還款期限、客戶條件等，均受到限制，適合有短期資金需求者，或是信貸額度無法滿足資金需求的客戶。

五、政府優惠房貸：

　　「政府優惠房貸」是由政府相關機構提供的貸款方案，幫助特定客群實現購屋夢想，例如首次購屋或低收入家庭者，可參考內政部營建署「住宅貸款利息補貼」，或財政部「公股銀行青年安心成家購屋優惠貸款」。由於通常會提供較低的利率、較長的還款期限或其他優惠條件，如果符合相關資格，絕對是值得考慮的選項。

六、公教房貸：

　　目前是由行政院開辦，針對全臺公教員工提供房屋貸款優惠。2022～2024年獲選銀行為臺灣銀行、中國信託，貸款利率為二年期郵儲+0.465%（目前是2.06%），與一般銀行承貸利率差異不大。符合資格者不如貨比三家，挑選年限、額度與利率較好的銀行。

如何選擇房貸方案？

　　申請房貸前，建議先瞭解自己的財務狀況和目標，評估收入、儲蓄和支出，確定能夠負擔的貸款金額和還款能力，同時考慮未來的財務目標，例如：退休、教育費用或其他重要支出，另可考慮以下要素，比較不同的房貸產品：

　　1.利率：「均攤型房貸」通常利率最低，「循環型房貸」利率會略高0.5%，但對於需要常調度資金者非常實用，「抵利型房貸」利率通常介於前兩者之間，適合需保留大額活期存款之客戶。

　　2.還款期限：較長的還款期限意味每月的還款金額較低，相對的，還款速度較慢，故整體利息支出將增加；較短的還款期限則每月還款金額較多，但整體利息支出較低，應根據個人的財務計劃和還款能力來考慮。

　　3.附加條件：不同的房貸產品可能有附加條件，例如：是否有寬限期、提前還款費用、申辦費用、月負債比等要求，請仔細瞭解並考慮附加條件是否符合需求。

　　看完上述介紹，您是否已大致了解各種房貸的差異？不論您有購屋、轉貸、投資、資金需求，或只是需要一筆臨時備用金，不妨上網使用「遠銀房屋貸款申請服務」，將由專人致電給您，協助評估、挑選最適合您的貸款方案。

盤點房貸產品，挑選最適合自己的方案

名稱	說明
均攤型房貸	適合有購屋、轉貸需求者，能提供較低利率，適合房屋自住且希望長期持有的族群
循環型房貸	具有隨借隨還、資金運用靈活等特色，對於有投資理財需求或自營商…等，需要大額資金或理財備用金者，可能是有吸引力的選擇
抵利型房貸	適用帳戶有大額活期存款的族群
二順位房貸	適合有資金需求且原房貸銀行已無法再增貸的客群，或不想轉貸再支付設定費者，但需確保能夠負擔額外的月付金。
政府優惠房貸	通常限首次購屋者，利息由政府負擔一部份，以長期貸款而言，申貸者相對支付的整體利息較低，符合優惠條件的人均可考慮
公教房貸	只要符合公務人員資格，不論是否為首次購屋均可申貸，惟須注意有額度限制，如果希望有高額度，不妨多比較幾家銀行