2023年09月號生活情报

选对房贷　安心成家

远东商银 / 丁女真

　　许多人购买房屋需要借助贷款来圆梦，然而，房贷产品种类繁多，不同方案适用的族群各不相同，本期「财经网」将介绍常见的房贷产品，并提供相关建议，帮助您更快速挑选合适的房贷方案。

什么是指数型房贷？

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　　目前市面上的房贷大多属于「指数型房贷」，利率会根据市场利率指数的波动而调整，通常是依各银行公告之「定储指数」计算为基准，调整的频率分为月指数、季指数，依据每个月银行公告调整日进行变更。

　　若选择「浮动计息」，贷款利率会随着市场环境的变化而浮动，利率上升，月付金相应增加，反之则会减少。如果市场环境未升息，贷款月付金将维持不变。

　　若选择「固定计息」，利率在贷款期间不会受市场环境变化而影响。但因为房贷的贷款年限较长，此种方式已愈来愈少见，一般银行通常仅提供一至二年的「固定计息」期间，第三年起，则採取「浮动计息」。

房贷分为哪些种类？

一、均摊型房贷

　　均摊型房贷为房屋贷款市场之主流，通常用于购屋贷款或他行转贷，即借款人因购屋等需求，需要一个长期稳定的还款方式，还款方式分为「本息均摊」、「本金均摊」两种。

　　1.本息均摊：一般房贷皆採此方式，在未升息或降息的情况下，每月的还款金额固定，包含本金和利息的组合，但两者的比例会随着时间而变化。偿还贷款的初期，每月支付的利息较多、本金较少，随着贷款本金逐渐减少，每月支付的利息也会减少，相对偿还本金的金额会增加，方便借款人在贷款期间内稳定地按时还款。

　　2.本金均摊：此方式每月偿还固定的本金，利息则按照贷款余额另外计算。换言之，每月的还款金额不同，但以长期来看，利息支付相对较少。

　　总结来说，上述两种方式各有其优缺点。前者因每月还款金额固定，资金管理上较为方便；后者的还款金额不固定，但相对缴付利息较少，建议依需求挑选适合方案。

二、循环型房贷

　　有些银行会将「循环型房贷」简称为「理财型房贷」，它与传统房贷的还款方式不同，是由银行提供一笔可随时领取、随时还款之循环动用资金额度，免绑约，以日计息，有动用才计息，没有动用贷款金额则不需支付利息，适合喜欢资金弹性运用者，例如有投资股票、外币…等理财需求者、自营业者、SOHO族或需要临时预备金（如：支付子女教育、医疗）等。

　　由于房贷利率较信贷利率、信用卡循环、股票融资、保单质借更划算，且额度不受主管机关对于无担保贷款之收入倍数限制，可申贷的额度相对较高，加上「循环型房贷」每月只需支付动用利息，因此部份客户会用于投资报酬率高的商品，以取得更高的获利。惟必须提醒大家，仍须注意风险控管及自身信用，若是贷款期限到期时信用恶化，则可能被银行收回额度。

三、抵利型房贷

　　此类属于较特殊的房贷产品，与「均摊型房贷」相似，每月需偿还本金及支付利息，但银行端每天会将个人的存款余额与贷款余额做抵消。举例来说，如果您有存款NTD1,000万，同时有房贷NTD1,500万，依银行提供之折抵比率，假设为贷款金额百分百折抵，则「抵利型房贷」将以NTD500万（NTD1,500万减去NTD1,000万）计算利息，表示贷款人只需支付剩余额度的利息，不需支付整笔贷款金额的利息，可节省大量的利息负担，并有效降低贷款成本。

　　相较于「均摊型房贷」，「抵利型房贷」的利率通常会略高于传统的房贷产品，但对于有大额存款的人来说，除了能省下不少利息，也可灵活运用资金。

四、二顺位房贷

　　「二顺位房贷」是指在原有的房贷外，再至另一家银行借房贷，通常用于补充原有房贷无法涵盖的额外资金需求，例如：房屋修缮、购买车辆或其他个人开支。

　　由于新贷款银行的抵押权为第二顺位，承担的风险较高，不但贷款利率相对高，审核过程也比第一顺位房贷更严格，包括：贷款额度、利率、还款期限、客户条件等，均受到限制，适合有短期资金需求者，或是信贷额度无法满足资金需求的客户。

五、政府优惠房贷：

　　「政府优惠房贷」是由政府相关机构提供的贷款方案，帮助特定客群实现购屋梦想，例如首次购屋或低收入家庭者，可参考内政部营建署「住宅贷款利息补贴」，或财政部「公股银行青年安心成家购屋优惠贷款」。由于通常会提供较低的利率、较长的还款期限或其他优惠条件，如果符合相关资格，绝对是值得考虑的选项。

六、公教房贷：

　　目前是由行政院开办，针对全台公教员工提供房屋贷款优惠。2022～2024年获选银行为台湾银行、中国信託，贷款利率为二年期邮储+0.465%（目前是2.06%），与一般银行承贷利率差异不大。符合资格者不如货比三家，挑选年限、额度与利率较好的银行。

如何选择房贷方案？

　　申请房贷前，建议先瞭解自己的财务状况和目标，评估收入、储蓄和支出，确定能够负担的贷款金额和还款能力，同时考虑未来的财务目标，例如：退休、教育费用或其他重要支出，另可考虑以下要素，比较不同的房贷产品：

　　1.利率：「均摊型房贷」通常利率最低，「循环型房贷」利率会略高0.5%，但对于需要常调度资金者非常实用，「抵利型房贷」利率通常介于前两者之间，适合需保留大额活期存款之客户。

　　2.还款期限：较长的还款期限意味每月的还款金额较低，相对的，还款速度较慢，故整体利息支出将增加；较短的还款期限则每月还款金额较多，但整体利息支出较低，应根据个人的财务计划和还款能力来考虑。

　　3.附加条件：不同的房贷产品可能有附加条件，例如：是否有宽限期、提前还款费用、申办费用、月负债比等要求，请仔细瞭解并考虑附加条件是否符合需求。

　　看完上述介绍，您是否已大致了解各种房贷的差异？不论您有购屋、转贷、投资、资金需求，或只是需要一笔临时备用金，不妨上网使用「远银房屋贷款申请服务」，将由专人致电给您，协助评估、挑选最适合您的贷款方案。

盘点房贷产品，挑选最适合自己的方案

名称	说明
均摊型房贷	适合有购屋、转贷需求者，能提供较低利率，适合房屋自住且希望长期持有的族群
循环型房贷	具有随借随还、资金运用灵活等特色，对于有投资理财需求或自营商…等，需要大额资金或理财备用金者，可能是有吸引力的选择
抵利型房贷	适用帐户有大额活期存款的族群
二顺位房贷	适合有资金需求且原房贷银行已无法再增贷的客群，或不想转贷再支付设定费者，但需确保能够负担额外的月付金。
政府优惠房贷	通常限首次购屋者，利息由政府负担一部份，以长期贷款而言，申贷者相对支付的整体利息较低，符合优惠条件的人均可考虑
公教房贷	只要符合公务人员资格，不论是否为首次购屋均可申贷，惟须注意有额度限制，如果希望有高额度，不妨多比较几家银行