惡房東，退散！

【案例】
　　甲以出租房屋為業，將一間套房出租予乙，租賃期間為2016年1月1日至2017年12月31日，每月租金新臺幣1萬元，押金為三個月租金，每月1日繳納當月份租金，且租賃契約第2條規定：「若乙方違反本租賃契約任一規定，甲方得立即終止租約並沒收所有押金，乙方絕無異議」。

　　簽約後，乙準時繳納1～5月份租金，其後乙因失業，無法支付6月份租金，故甲於2016年6月15日以存證信函通知乙：「乙未於6月1日繳納6月份租金，故依租賃契約第2條規定，立即終止租約並沒收所有押金，且乙應搬離套房」。乙來不及尋找其他租屋處，又擔心甲強行將其傢俱搬走，便更換套房門鎖。

　　甲於7月1日發現此事，乃請不知情的鎖匠協助開鎖，進入套房後，將乙的傢俱全部棄置垃圾場。乙深感不滿，向警局提告甲觸犯刑法第306條侵入住居罪和第354條毀損罪。請問甲、乙的法律關係為何？乙提告有無理由？

【分析】
一、 甲於2016年6月15日通知乙：「乙未於6月1日繳納6月份租金，故依租賃契約第2條規定，立即終止租約並沒收所有押金，且乙應搬離套房」，違反民法第440條規定，該通知不合法。

　　（一）民法第440條規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約（第1項）。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約（第2項）。」

　　（二）依臺灣臺北地方法院94年度訴字第2203號民事判決意旨，民法第440條之立法理由為保護承租人權益，因此為強制規定，租賃契約內容違反本條規定者「無效」。換言之，甲因乙遲延給付一個月租金，於2016年6月15日通知乙「未於6月1日繳納6月份租金，故依租賃契約第2條規定，立即終止租約並沒收所有押金，且乙應搬離套房」，該通知已違反民法第440條規定，通知不合法。

　　（三）乙雖然違約，但甲依租賃契約第2條規定沒收乙全部押金（即三個月租金）作為違約金似乎過重，甲恐有以損害他人為目的，沒收高額押金等權利濫用之嫌，故乙得起訴請求法院依民法第148、252條（註1）減免違約金。

二、 甲於7月1日擅自進入此案所爭之套房，成立刑法第306條「侵入住居罪」。

　　（一）刑法第306條規定：「無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者，處一年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金（第1項）。無故隱匿其內，或受退去之要求而仍留滯者，亦同（第2項）。」

　　（二）依臺灣新北地方法院104年度易字第1796號刑事判決意旨，刑法第306 條，是保障家內和平主義，為貫徹人民居住自由，而對無故侵入者明定其處罰，所保護之法益乃個人居住場所有不受其他無權者侵入或滯留其內干擾破壞的權利。而該條所保障之住屋權，乃源於對住屋或其他場所之使用權，並不以個人是該房屋或場所之所有權人為限，即對該房屋因支配管理監督而對該場所具有使用權者，亦應受該條文之保護。綜上所述，出租人雖然是套房的所有權人，但套房出租予承租人後，承租人即為住屋權人，對該套房有使用權。依前開判決意旨，縱然雙方合意終止租賃契約，出租人在承租人未搬離套房前，仍不可擅自進入套房。本案中，甲未合法終止租賃契約而擅自進入套房，即侵害乙的居住自由、居家安寧，亦成立刑法第306條「侵入住居罪」。

三、 甲於7月1日將乙的傢俱全部棄置垃圾場，成立刑法第354條毀損罪。

　　（一）刑法第354條規定：「毀棄、損壞前二條以外之他人之物或致令不堪用，足以生損害於公眾或他人者，處二年以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰金。」公證法第119條則規定：「請求就法律行為作成公證書，並載明應逕受強制執行者，依第一百零九條或第一百十二條所定之費用額，加收二分之一。」

　　（二）除非甲起訴請求乙搬離套房獲得確定勝訴判決，或租賃契約經公證且載明乙不準時繳納租金，應逕受強制執行（搬遷），甲才可訴請法院將乙的傢俱搬離套房，否則甲擅自將乙的傢俱棄置垃圾場，已成立刑法第354條「毀損罪」。

【結語】
　　目前的房屋租賃市場，以出租為業的房東與房客間所擁有之議約籌碼並不相當，房客多為經濟上較弱勢的族群，對於租賃契約得否調整並無置喙餘地，因此，為保障弱勢房客權益，內政部於2016年6月23日內授中辦地字第1051305384號公告「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」（該公告自2017年1月1日生效）（註2）。本件案例中，房東甲於租賃契約第2條規定：「若乙方違反本租賃契約任一規定，甲方得立即終止租約並沒收所有押金（即三個月租金）」已違反「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」第5條第1項（押金不得超過兩個月租金）（註3）、第12條第2項（至少需提前一個月終止租約）（註4）規定，應屬無效。

　　值得一提的是，若租賃契約於2017年1月1日以後才屆期者，以出租為業之房東（即企業經營者）應儘速與房客修正租賃契約，以免被主管機關認定該租賃契約違反「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，且經主管機關令其限期改正而屆期不改正者，依消費者保護法第56條之1，處新臺幣三萬元以上、三十萬元以下罰鍰；經再次令其限期改正而屆期不改正者，處新臺幣五萬元以上、五十萬元以下罰鍰，並可按次處罰（註5）。

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註釋：
1 民法第148條：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的（第1項）。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法（第2項）。」；民法第252條：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」
2 內政部網站：https://pip.moi.gov.tw/Upload/ehouse/contract/I120160623--636022791803020091.doc
3 房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項第5條第1項：「擔保金（押金）由租賃雙方約定為__個月租金，金額為___元整（最高不得超過二個月房屋租金之總額）。承租人應於簽訂本契約之同時給付出租人。」
4 房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項第12條第2項：「依約定得終止租約者，租賃之一方應於□一個月前□個月前通知他方。一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方個月（最高不得超過一個月）租金額之違約金。」
5 消費者保護法第56-1條：「企業經營者使用定型化契約，違反中央主管機關依第十七條第一項公告之應記載或不得記載事項者，除法律另有處罰規定外，經主管機關令其限期改正而屆期不改正者，處新臺幣三萬元以上三十萬元以下罰鍰；經再次令其限期改正而屆期不改正者，處新臺幣五萬元以上五十萬元以下罰鍰，並得按次處罰。」＃