恶房东，退散！

【案例】
　　甲以出租房屋为业，将一间套房出租予乙，租赁期间为2016年1月1日至2017年12月31日，每月租金新台币1万元，押金为三个月租金，每月1日缴纳当月份租金，且租赁契约第2条规定：「若乙方违反本租赁契约任一规定，甲方得立即终止租约并没收所有押金，乙方绝无异议」。

　　签约後，乙准时缴纳1～5月份租金，其後乙因失业，无法支付6月份租金，故甲於2016年6月15日以存证信函通知乙：「乙未於6月1日缴纳6月份租金，故依租赁契约第2条规定，立即终止租约并没收所有押金，且乙应搬离套房」。乙来不及寻找其他租屋处，又担心甲强行将其家俱搬走，便更换套房门锁。

　　甲於7月1日发现此事，乃请不知情的锁匠协助开锁，进入套房後，将乙的家俱全部弃置垃圾场。乙深感不满，向警局提告甲触犯刑法第306条侵入住居罪和第354条毁损罪。请问甲、乙的法律关系为何？乙提告有无理由？

【分析】
一、 甲於2016年6月15日通知乙：「乙未於6月1日缴纳6月份租金，故依租赁契约第2条规定，立即终止租约并没收所有押金，且乙应搬离套房」，违反民法第440条规定，该通知不合法。

　　（一）民法第440条规定：「承租人租金支付有迟延者，出租人得定相当期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限内不为支付，出租人得终止契约（第1项）。租赁物为房屋者，迟付租金之总额，非达二个月之租额，不得依前项之规定，终止契约。其租金约定於每期开始时支付者，并应於迟延给付逾二个月时，始得终止契约（第2项）。」

　　（二）依台湾台北地方法院94年度诉字第2203号民事判决意旨，民法第440条之立法理由为保护承租人权益，因此为强制规定，租赁契约内容违反本条规定者「无效」。换言之，甲因乙迟延给付一个月租金，於2016年6月15日通知乙「未於6月1日缴纳6月份租金，故依租赁契约第2条规定，立即终止租约并没收所有押金，且乙应搬离套房」，该通知已违反民法第440条规定，通知不合法。

　　（三）乙虽然违约，但甲依租赁契约第2条规定没收乙全部押金（即三个月租金）作为违约金似乎过重，甲恐有以损害他人为目的，没收高额押金等权利滥用之嫌，故乙得起诉请求法院依民法第148、252条（注1）减免违约金。

二、 甲於7月1日擅自进入此案所争之套房，成立刑法第306条「侵入住居罪」。

　　（一）刑法第306条规定：「无故侵入他人住宅、建筑物或附连围绕之土地或船舰者，处一年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罚金（第1项）。无故隐匿其内，或受退去之要求而仍留滞者，亦同（第2项）。」

　　（二）依台湾新北地方法院104年度易字第1796号刑事判决意旨，刑法第306 条，是保障家内和平主义，为贯彻人民居住自由，而对无故侵入者明定其处罚，所保护之法益乃个人居住场所有不受其他无权者侵入或滞留其内干扰破坏的权利。而该条所保障之住屋权，乃源於对住屋或其他场所之使用权，并不以个人是该房屋或场所之所有权人为限，即对该房屋因支配管理监督而对该场所具有使用权者，亦应受该条文之保护。综上所述，出租人虽然是套房的所有权人，但套房出租予承租人後，承租人即为住屋权人，对该套房有使用权。依前开判决意旨，纵然双方合意终止租赁契约，出租人在承租人未搬离套房前，仍不可擅自进入套房。本案中，甲未合法终止租赁契约而擅自进入套房，即侵害乙的居住自由、居家安宁，亦成立刑法第306条「侵入住居罪」。

三、 甲於7月1日将乙的家俱全部弃置垃圾场，成立刑法第354条毁损罪。

　　（一）刑法第354条规定：「毁弃、损坏前二条以外之他人之物或致令不堪用，足以生损害於公众或他人者，处二年以下有期徒刑、拘役或五百元以下罚金。」公证法第119条则规定：「请求就法律行为作成公证书，并载明应迳受强制执行者，依第一百零九条或第一百十二条所定之费用额，加收二分之一。」

　　（二）除非甲起诉请求乙搬离套房获得确定胜诉判决，或租赁契约经公证且载明乙不准时缴纳租金，应迳受强制执行（搬迁），甲才可诉请法院将乙的家俱搬离套房，否则甲擅自将乙的家俱弃置垃圾场，已成立刑法第354条「毁损罪」。

【结语】
　　目前的房屋租赁市场，以出租为业的房东与房客间所拥有之议约筹码并不相当，房客多为经济上较弱势的族群，对於租赁契约得否调整并无置喙余地，因此，为保障弱势房客权益，内政部於2016年6月23日内授中办地字第1051305384号公告「房屋租赁定型化契约应记载及不得记载事项」（该公告自2017年1月1日生效）（注2）。本件案例中，房东甲於租赁契约第2条规定：「若乙方违反本租赁契约任一规定，甲方得立即终止租约并没收所有押金（即三个月租金）」已违反「房屋租赁定型化契约应记载及不得记载事项」第5条第1项（押金不得超过两个月租金）（注3）、第12条第2项（至少需提前一个月终止租约）（注4）规定，应属无效。

　　值得一提的是，若租赁契约於2017年1月1日以後才届期者，以出租为业之房东（即企业经营者）应尽速与房客修正租赁契约，以免被主管机关认定该租赁契约违反「房屋租赁定型化契约应记载及不得记载事项」，且经主管机关令其限期改正而届期不改正者，依消费者保护法第56条之1，处新台币三万元以上、三十万元以下罚锾；经再次令其限期改正而届期不改正者，处新台币五万元以上、五十万元以下罚锾，并可按次处罚（注5）。

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注释：
1 民法第148条：「权利之行使，不得违反公共利益，或以损害他人为主要目的（第1项）。行使权利，履行义务，应依诚实及信用方法（第2项）。」；民法第252条：「约定之违约金额过高者，法院得减至相当之数额。」
2 内政部网站：https://pip.moi.gov.tw/Upload/ehouse/contract/I120160623--636022791803020091.doc
3 房屋租赁定型化契约应记载及不得记载事项第5条第1项：「担保金（押金）由租赁双方约定为__个月租金，金额为___元整（最高不得超过二个月房屋租金之总额）。承租人应於签订本契约之同时给付出租人。」
4 房屋租赁定型化契约应记载及不得记载事项第12条第2项：「依约定得终止租约者，租赁之一方应於□一个月前□个月前通知他方。一方未为先期通知而迳行终止租约者，应赔偿他方个月（最高不得超过一个月）租金额之违约金。」
5 消费者保护法第56-1条：「企业经营者使用定型化契约，违反中央主管机关依第十七条第一项公告之应记载或不得记载事项者，除法律另有处罚规定外，经主管机关令其限期改正而届期不改正者，处新台币三万元以上三十万元以下罚锾；经再次令其限期改正而届期不改正者，处新台币五万元以上五十万元以下罚锾，并得按次处罚。」＃