解读上海房产限贷令

　　11月28日，上海市住建委、人民银行上海分行、上海银监局联合印发《关於促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》（下称《通知》），执行差别化住房信贷政策新规。其中规定：自2016年11月29日起，居民家庭购买首套住房，申请商业性个人住房贷款的首付款比例，将从30%提高到不低於35%。由於房屋买卖与大多数人息息相关，以下特别汇整相关法规资讯，提供参考。

　　此次突发政策，势必导致一部分买受人无法足额支付房款，房屋买卖合同无法继续履行，进而产生一波房地产买卖合同纠纷。查阅上海地区法院的相关档案，目前法院处理此类房产纠纷的意见大致如下：

　　1. 当事人在无特别约定的情况下，一般不得以贷款成数变化等政策原因为由，主张解除房屋买卖合同。但是，若房屋买受人能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致，则房屋买受人主张解除房屋买卖合同者，可以允许。

　　2. 房地产买卖合同中，「一手房」可适用《最高人民法院关於审理商品房买售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，对买受人免责。至於「二手房」则必须先区分合同签订的时间，以及买受人有无具体过错，符合以下要件者，可向当事人释明由其提出请求，判决适当减少合同解除的违约金。具体适用条件如下：
(1) 合同签订在政策发布之前。
(2) 买受人纯粹因「限贷令」导致无法取得贷款，而不是可归责於买受人的其他原因，例如：个人信用记录等。
(3) 受到政策制约的贷款、过户的时间是在系争合同（包括定金协定）签订之前。
(4) 买受人不存在导致其遭遇政策限制的迟延履行行为。
(5) 买受人在政策发布後，及时告知出卖人（以3日为宜），并要求解除合同。

　　符合上述五项要件者，方可调整违约责任，至於具体调整尺度，则视个案情况而有所不同。鉴於上海市当前「二手房」买卖合同通常约定的合同解除违约金为合同标的金额的20%，建议一般情况下，以一半为宜，但并不免除当事人迟延履行的违约责任，定金合同按照定金罚则处理；对於买受人主观存在过错，例如：不积极告知贷款情况、未及时提出解除合同，或是拖延履行合同，後又提出解除合同者，应按照合同违约责任处理。当然，若是在政策发布之後才签订合同者，买受人应按照合同，承担违约责任。

　　整体而言，上海地区法院针对此类纠纷的处理意见为：因贷款政策调整问题，导致买方要求解除合同，法院原则上不予支持，除非合同有明确的约定，严重影响买受人的支付能力，则可以解除合同，但是需要对解除合同承担相应的违约责任，在满足上述五项条件的情况下，违约责任可以进行调整，适当减少。

＊参考法律：
《关於促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》
《最高人民法院关於审理商品房买售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》＃