解讀上海房產限貸令

　　11月28日，上海市住建委、人民銀行上海分行、上海銀監局聯合印發《關於促進本市房地產市場平穩健康有序發展進一步完善差別化住房信貸政策的通知》（下稱《通知》），執行差別化住房信貸政策新規。其中規定：自2016年11月29日起，居民家庭購買首套住房，申請商業性個人住房貸款的首付款比例，將從30%提高到不低於35%。由於房屋買賣與大多數人息息相關，以下特別彙整相關法規資訊，提供參考。

　　此次突發政策，勢必導致一部分買受人無法足額支付房款，房屋買賣合同無法繼續履行，進而產生一波房地產買賣合同糾紛。查閱上海地區法院的相關檔案，目前法院處理此類房產糾紛的意見大致如下：

　　1. 當事人在無特別約定的情況下，一般不得以貸款成數變化等政策原因為由，主張解除房屋買賣合同。但是，若房屋買受人能舉證證明貸款不足或不成，確實嚴重影響其履約能力，房屋買賣合同事實上已不可能繼續履行，且該履行障礙並非房屋買受人的信用低等個人原因所致，則房屋買受人主張解除房屋買賣合同者，可以允許。

　　2. 房地產買賣合同中，「一手房」可適用《最高人民法院關於審理商品房買售合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條，對買受人免責。至於「二手房」則必須先區分合同簽訂的時間，以及買受人有無具體過錯，符合以下要件者，可向當事人釋明由其提出請求，判決適當減少合同解除的違約金。具體適用條件如下：
(1) 合同簽訂在政策發佈之前。
(2) 買受人純粹因「限貸令」導致無法取得貸款，而不是可歸責於買受人的其他原因，例如：個人信用記錄等。
(3) 受到政策制約的貸款、過戶的時間是在系爭合同（包括定金協定）簽訂之前。
(4) 買受人不存在導致其遭遇政策限制的遲延履行行為。
(5) 買受人在政策發佈後，及時告知出賣人（以3日為宜），並要求解除合同。

　　符合上述五項要件者，方可調整違約責任，至於具體調整尺度，則視個案情況而有所不同。鑒於上海市當前「二手房」買賣合同通常約定的合同解除違約金為合同標的金額的20%，建議一般情況下，以一半為宜，但並不免除當事人遲延履行的違約責任，定金合同按照定金罰則處理；對於買受人主觀存在過錯，例如：不積極告知貸款情況、未及時提出解除合同，或是拖延履行合同，後又提出解除合同者，應按照合同違約責任處理。當然，若是在政策發佈之後才簽訂合同者，買受人應按照合同，承擔違約責任。

　　整體而言，上海地區法院針對此類糾紛的處理意見為：因貸款政策調整問題，導致買方要求解除合同，法院原則上不予支持，除非合同有明確的約定，嚴重影響買受人的支付能力，則可以解除合同，但是需要對解除合同承擔相應的違約責任，在滿足上述五項條件的情況下，違約責任可以進行調整，適當減少。

＊參考法律：
《關於促進本市房地產市場平穩健康有序發展進一步完善差別化住房信貸政策的通知》
《最高人民法院關於審理商品房買售合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》＃