房貸也能理財！　教您善用家中的不動產

　　買房子是許多人的夢想，不過現在房價動輒上千萬，即使向銀行貸款，也幾乎得掏空所有身上財產，一旦遇到急需使用資金時，就必須到處籌錢。本期「財經網」特別介紹一項鮮為人知的「循環型房貸」，把償還給銀行的本金，作為臨時支出的預備金，善用家中不動產理財。

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　　一般來說，向銀行申請購屋貸款必須準備很多資料，包含：不動產謄本、買賣契約書、半年薪資單或是扣繳憑單、雙證件…等，貸款金額較高者，可能還需要提供存款、基金及股票等資料供銀行評估；銀行還要進行不動產現場履勘、拍照及估價，審核通過後，再進行不動產抵押權設定。因此，從申貸到撥款最快得一星期，最慢可能三星期，設定費用是依據不動產抵押登記設定規費，收取設定抵押權金額的千分之一。一般銀行設定金額為1.2倍，舉例來說，貸款1,000萬元，銀行會設定1,200萬元的抵押權，則地政規費就是12,000元，除此之外，還須負擔代書費用約4,000～6,000元不等。

　　建議大家，向銀行申請購屋貸款時，可以同時申請回復型的循環型房貸。一般房貸是本息均攤型，如果申請20年期房貸，在貸款期間內，全部貸款本金與利息平均分攤於每一期償付，所以在利率不變的情況下，每月攤還金額相等，方便大家掌握每月的收支預算；而回復型的循環型房貸，則是將每月已償還給銀行本金的金額，自動轉成循環型房貸額度，如下圖：

　　以貸款金額新臺幣500萬、貸款期間20年為例，紅色部份為每年還款之本金，也就是可以隨借隨還之循環金額，不使用不需計算利息，利息則根據銀行簽訂之利率計算（目前遠銀循環利率為2%起）。假設有資金需求，需動用新臺幣100,000元、動用20天，利率2%，則動用利息為110元。

循環型房貸優點
1. 便利性：無需準備文件再向銀行申請額度。
2. 即時性：隨時隨地皆可使用提款卡、存摺或透過網路銀行動用資金，全年無休。
3. 節省費用：依動用金額及天數計息，動用多久算多少，以日計息，隨借隨還，每次動用不收取手續費，也不需要另外增加抵押權設定費用。

循環型房貸適用對象
1. 從事投資理財活動的人。
2. SOHO族、自營商。
3. 有房產，同時又可能有臨時性支出的人（例如：EMBA教育費用、兒女教育費、房屋修繕、旅遊…等）。

循環型房貸與其他貸款有何不同？
　　雖然循環型房貸利率比一般房貸略高，但仍較信用貸款、股票融資貸、信用卡循環利息更加優惠與便利，相關比較如下：
1.循環型房貸VS.小額信貸
　　在科技公司上班的林先生，不巧遇到公司放無薪假，決定利用這段時間進修，以提高職場競爭力。還好當初有向銀行申請循環型房貸500萬，決定先動用100萬，利率2.2%，每月僅需償還1,833元利息，負擔好輕鬆，半年後公司恢復上班，每個月有多餘的閒錢就償還貸款，隨借隨還超方便。

　　若是林先生向A銀行申請信貸，利率5%，每月須支付本息，以貸款7年計算，月付金14,134元，不但利率高、每月須同時攤還本金加利息，負擔加重，半年後公司恢復上班，想提前清償卻有違約金，相當不划算，而且銀行可能不願意貸款給林先生，因為放無薪假，前景不佳，無還款能力。

2.循環型房貸VS.傳統房貸
　　與循環型房貸相較，傳統一般型房貸雖然利率較低，但月付金為本金加計利息，每月負擔較重，且償還之本金無法再次使用，若提前清償更可能被收取違約金，便利度低。申請傳統一般型房貸多為新購屋者或資金需求期間較長者；循環型房貸則以短期性資金需求者為主，例如：營運週轉金、家庭生活預備金及投資基金、股票理財等，所以申請房貸時，不妨搭配回復型的循環型房貸，建立一個備用額度，從容應對緊急的資金需求。#