房贷也能理财！　教您善用家中的不动产

　　买房子是许多人的梦想，不过现在房价动辄上千万，即使向银行贷款，也几乎得掏空所有身上财产，一旦遇到急需使用资金时，就必须到处筹钱。本期「财经网」特别介绍一项鲜为人知的「循环型房贷」，把偿还给银行的本金，作为临时支出的预备金，善用家中不动产理财。

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　　一般来说，向银行申请购屋贷款必须准备很多资料，包含：不动产誊本、买卖契约书、半年薪资单或是扣缴凭单、双证件…等，贷款金额较高者，可能还需要提供存款、基金及股票等资料供银行评估；银行还要进行不动产现场履勘、拍照及估价，审核通过後，再进行不动产抵押权设定。因此，从申贷到拨款最快得一星期，最慢可能三星期，设定费用是依据不动产抵押登记设定规费，收取设定抵押权金额的千分之一。一般银行设定金额为1.2倍，举例来说，贷款1,000万元，银行会设定1,200万元的抵押权，则地政规费就是12,000元，除此之外，还须负担代书费用约4,000～6,000元不等。

　　建议大家，向银行申请购屋贷款时，可以同时申请回复型的循环型房贷。一般房贷是本息均摊型，如果申请20年期房贷，在贷款期间内，全部贷款本金与利息平均分摊於每一期偿付，所以在利率不变的情况下，每月摊还金额相等，方便大家掌握每月的收支预算；而回复型的循环型房贷，则是将每月已偿还给银行本金的金额，自动转成循环型房贷额度，如下图：

　　以贷款金额新台币500万、贷款期间20年为例，红色部份为每年还款之本金，也就是可以随借随还之循环金额，不使用不需计算利息，利息则根据银行签订之利率计算（目前远银循环利率为2%起）。假设有资金需求，需动用新台币100,000元、动用20天，利率2%，则动用利息为110元。

循环型房贷优点
1. 便利性：无需准备文件再向银行申请额度。
2. 即时性：随时随地皆可使用提款卡、存摺或透过网路银行动用资金，全年无休。
3. 节省费用：依动用金额及天数计息，动用多久算多少，以日计息，随借随还，每次动用不收取手续费，也不需要另外增加抵押权设定费用。

循环型房贷适用对象
1. 从事投资理财活动的人。
2. SOHO族、自营商。
3. 有房产，同时又可能有临时性支出的人（例如：EMBA教育费用、儿女教育费、房屋修缮、旅游…等）。

循环型房贷与其他贷款有何不同？
　　虽然循环型房贷利率比一般房贷略高，但仍较信用贷款、股票融资贷、信用卡循环利息更加优惠与便利，相关比较如下：
1.循环型房贷VS.小额信贷
　　在科技公司上班的林先生，不巧遇到公司放无薪假，决定利用这段时间进修，以提高职场竞争力。还好当初有向银行申请循环型房贷500万，决定先动用100万，利率2.2%，每月仅需偿还1,833元利息，负担好轻松，半年後公司恢复上班，每个月有多余的闲钱就偿还贷款，随借随还超方便。

　　若是林先生向A银行申请信贷，利率5%，每月须支付本息，以贷款7年计算，月付金14,134元，不但利率高、每月须同时摊还本金加利息，负担加重，半年後公司恢复上班，想提前清偿却有违约金，相当不划算，而且银行可能不愿意贷款给林先生，因为放无薪假，前景不佳，无还款能力。

2.循环型房贷VS.传统房贷
　　与循环型房贷相较，传统一般型房贷虽然利率较低，但月付金为本金加计利息，每月负担较重，且偿还之本金无法再次使用，若提前清偿更可能被收取违约金，便利度低。申请传统一般型房贷多为新购屋者或资金需求期间较长者；循环型房贷则以短期性资金需求者为主，例如：营运周转金、家庭生活预备金及投资基金、股票理财等，所以申请房贷时，不妨搭配回复型的循环型房贷，建立一个备用额度，从容应对紧急的资金需求。#