2021年09月號 生活情報
房貸族看過來 轉貸前不可不知的二三事
遠東商銀 / 丁女真
每個月的房貸壓得您喘不過氣？想調降利率、增加額度，卻屢遭銀行拒絕？聽說轉貸不見得比較划算，該如何評估？快來聽聽理財專家怎麼說！
一、先評估能否轉貸
大多數人的房貸一貸就是20～30年，每月繳款已成既定模式，但您是否曾想過，目前的房貸利率會不會太高？需不需要轉往另一家銀行貸款？考量這些之前，以下幾點是必須知道的：
- 房貸綁約期間
一般銀行貸款的綁約期大約2～3年，若在綁約期間轉貸，銀行會收取一筆為數不小的違約金，所以在綁約期間不建議轉貸。
- 轉貸需負擔的費用
（1）貸款手續費：申辦貸款時，銀行會收取手續費約5,000～10,000元。
（2）代書費：委託代書至地政辦理相關設定塗銷等手續所衍生之費用，約6,000元～12,000元，若自行辦理則可省下本項費用。
（3）地政規費：即房屋設定費，由地政機關收取，金額為貸款金額之0.12%。
二、轉貸有什麼好處
- 節省利息
若您目前的貸款金額500萬，貸款利率2%，轉貸到他行利率為1.5%，一年就可省下約2.5萬元利息。但您可能會問，不能請原貸款銀行調降利率嗎？當然可以，若銀行願意調降利率，就不需要轉貸。
- 降低每月月付金
房貸期間非常長，若是家裡突然新增每月固定支出（例如小孩的褓母費或是父母的看護費…等），想降低每月月付金卻遭銀行拒絕，這時就可以考慮轉貸。降低每月月付金的方式包括：申請寬限期（只繳利息不還本金）或延長貸款年限（將原本貸款期間20年，延長為30年）。
- 增加貸款額度
若因投資週轉等需求，欲再增貸100萬，但銀行只同意借50萬，可能是因為房子估價等問題，若銀行的估價低於市場行情，就會影響到您的貸款金額，此時可考慮轉貸，以爭取較好的條件。
三、轉貸需要哪些資料
- 身份證明文件。
- 財力證明文件（如：薪資單、薪轉存摺、扣繳憑單、綜合所得稅證明文件等證明文件，若非領薪之上班族，可提供近六個月存款明細、定存、名下房產、租金收入、基金股票或儲蓄、投資型保單…等，足以證明本身財力之文件）。
- 近一年地價稅及房屋稅完稅證明。
- 前貸款銀行房貸近一年的繳息紀錄。
- 填寫貸款申請書。
四、如何選擇轉貸銀行
建議先詢問平時往來的銀行，通常老客戶可享有優惠。以遠東商銀來說，除了提供薪轉客戶、遠東關係企業員工優惠外，針對VIP尊榮客戶也有開辦費及利率優惠，您也可以上網搜尋各家銀行是否有房貸轉貸專案活動，比較容易取得較優惠的利率條件。
若您的房屋為15坪以下小套房、工業住宅、國宅等較特殊物件，建議先詢問銀行是否有承作，以及可貸款的額度與利率。因為銀行對於此類型的物件，風險管控比較嚴謹，可貸款額度相對較少，利率也比較高，建議等銀行核貸後，再決定是否轉貸。
五、別被優惠利率騙了
看到「房貸轉貸超低利率1.31%起」的廣告，千萬別見獵心喜，建議先向銀行確認以下事項：
- 自己適用的貸款利率？
銀行提供的貸款利率通常會依照客戶收入、房屋所在位址、房屋本身的條件等因素有所差異，別被廣告上的超低利率騙了。
- 採用一段式或階段式利率？
「一段式利率」是在貸款期間依指數利率加上固定加碼數計息；而階段式利率則是在貸款期間，分不同階段的利率計息（例如：自第2年起，給予不同利率），廣告上看似很優惠，實際只有第1年利率較低，第2年開始，利率就比第1年高出許多。
- 如需增加貸款額度，利率如何？
銀行針對不同用途的貸款資金，提供不同的利率，若是購屋用途，風險利率相對較低，但若前貸額度轉貸後，還需要增加貸款額度作為週轉金，銀行會依「前貸購屋用途」及「增貸週轉用途」給予不同利率。
總而言之，轉貸前應先衡量是否有轉貸的必要，若利率太高，可先與銀行討論有無調降空間，再評估能否轉貸，多看多比較，確保自身的還款能力及良好信用，才能順利轉貸成功。
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