低利時代新選擇--「抵利型房貸」用存款抵房貸

　　2021年下半年起，無論民生必需品、原物料，甚至房價都漲聲不斷，臺灣的通貨膨脹成長率已攀升至2.62%，遠遠超越存款利息。此時，能保留較多現金部位的「抵利型房貸」，或許不失為低利時代下的新選擇。

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一、什麼是抵利型房貸？

　　「抵利型房貸」顧名思義就是活儲存款餘額與房貸餘額互相折抵，折抵的利息用來降低每月月付金或加速償還本金，並且保有活儲存款部位的彈性運用。目前市面上主要分為以下兩種折抵方式：

1. 抵利息（月付金變動）：房貸本金餘額與存款餘額相抵後，節省之利息沖抵當期利息支出。

2. 抵本金（月付金固定）：房貸本金餘額與存款餘額相抵後，節省之利息沖抵次期期初本金。

　　舉例來說，王先生喜歡保留較多的現金部位，因此申辦20年期的抵利型房貸1,000萬元，利率2%，存入抵利型房貸之存款帳戶100萬元，則銀行只計算本金餘額900萬元（1,000萬元–100萬元＝900萬元）的利息，其中100萬元的房貸免計息。

　　原本20年期的一般型房貸月付金為50,589元，若王先生選擇申辦抵利息（月付金變動）的抵利型房貸，以當月30天計，可折抵利息1,644元（100萬元×2%÷365天×30天＝1,644元），換言之，月付金從50,589元，降低為48,945元（50,589元-1,644元＝48,945元），月付金減少，繳款更輕鬆。

　　另方面，若王先生選擇申辦抵本金（月付金固定）的抵利型房貸，同樣以當月30天計，可折抵本金1,644元（100萬元×2%÷365天×30天＝1,644元），與一般型房貸比較，本金餘額減少1,644元，加速本金遞減，可縮短還款期間，提前在房貸到期日前結清貸款。

二、抵利型房貸產品有哪些優勢？

1. 存款利息可折抵房貸利息，減少貸款支出

　　存入抵利型房貸之存款帳戶金額，可折抵房屋貸款餘額，存款利率相當於房貸利率；在目前低利環境下，更具利差效果，存款金額愈多，省下利息愈多。

　　上述王先生的案例中，若一次存入抵利型（抵本金）房貸之存款帳戶100萬元，能比一般房貸減少46萬元貸款支出；若存入200萬元，則減少86萬元貸款支出，以此類推。

2. 縮短貸款期間

　　若選擇抵利型房貸（抵本金），還可以縮短還款年限，提前償還貸款。例如王先生存款100萬元，貸款期間可縮短至19年3個月；若存款200萬元，則貸款期間縮短至18年7個月。

3. 存款資金可靈活運用

　　當臨時有資金需求時，亦可以隨時動用存款帳戶，保留資金運用的彈性，不必再另外申請增貸或信用貸款。

三、申辦抵利型房貸應注意事項

1. 各家銀行抵利型房貸有折抵上限差異

　　「抵利型房貸」除了抵本金或抵利息的功能差異外，還有折抵上限的差異，目前市面上折抵上限分別有100%、70%、50%和30%四大類，除了折抵上限100%的產品，其餘存款金額若超過貸款餘額折抵上限，則不具抵利效果。以抵利型貸款餘額1,000萬元為例，當折抵上限為30%，則存款金額最多僅能折抵貸款300萬元；故當存款金額為400萬元時，其中100萬元即無法折抵。

2. 抵利型房貸利率較一般型房貸利率高

　　抵利型房貸因為銀行沒有收取存款折抵房貸部分的利息，為了支付銀行內部作業成本，故利率通常較一般房貸高，且當折抵上限越高，房貸利率也越高，目前市場上自住型房貸一般型利率約1.35%～1.5%，抵利型房貸利率約1.5%～2.0%。

3. 活儲帳戶不計息

　　抵利型房貸之存款帳戶，因作為抵利帳戶，故無論存款金額多寡，皆不計存款利息。以抵利型貸款餘額1,000萬元為例，當折抵上限為30%，存款金額最多僅能折抵貸款300萬元，故當存款金額為400萬元時，超過的100萬元不僅無法折抵，也不會有存款利息。

4. 影響購屋借款利息扣除額

　　依稅法規範，購置自用住宅貸款所支付的利息，每戶每年有30萬元的扣除額，若同時申報儲蓄投資特別扣除額者，應自購屋借款利息中減除。而抵利型房貸連結的存款帳戶雖然可與房貸利息相互抵銷，但存款利息抵利的部分屬「利息所得」，仍需併入申報當年度綜所稅。

　　舉例來說，當年度房屋貸款總利息支出200,000元，定存利息收入16,000元。若申請一般型房貸，則購屋借款利息支出可列舉扣除額為184,000元。（200,000元-16,000元＝184,000元）

　　若申請抵利型房貸，則由於折抵利息後收入40,000元，因此購屋借款利息支出可列舉扣除額為160,000元。（200,000元-40,000元＝160,000）。

5. 可能增加計收健保補充保費

　　抵利型貸款因存款帳戶折抵屬「利息所得」，仍屬所得稅法第14條所定之利息，銀行端亦須開立該存款帳戶利息的扣繳憑單，故為補充保險費計收範圍；若單次給付金額達2萬元，則須計收補充保險費。但事實上，以1.9%利率計算，存款須超過1,220萬元才會產生補充保費。

6. 費用收取

　　一般房貸通常會收取開辦費，提前償還貸款也會收取違約金，同樣的，對於抵利型房貸，各家銀行亦可能有不同的金額及規定，申辦前應先了解。

 

　　如果您希望保留一筆現金在身邊，或是有儲蓄的習慣，在低利的環境下，不妨選擇抵利型房貸，雖然利率較高，但可保留現金作為生活備用金、投資理財、小規模自營商營運週轉金…等，亦能減少貸款支出，並提前償還貸款。惟建議多比較幾家銀行的抵利上限與利率水準，並考量自身存款金額，選擇最適合自己的方案。

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