買賣房子賺多少？教你算清賣房帳

　　這些年房價漲翻天，假設一套房子以NTD 2,500萬買進，最後以NTD 3,000萬售出，帳面上看似賺了NTD 500萬，但還須扣除稅負及交易相關成本，才知實質收益。因此，交易前先盤點產權、稅負、資金及未來需求，算清楚總「帳」，才能真正享受資產帶來的增值成果。

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賣房前先確認：適用何種課稅方式？

　　同樣都是賣房，因為標的物取得的時間不同，適用的稅制也不盡相同。自2016年房地合一稅上路後，依所得稅法第14條之4規定，出售房地須依持有期間，按15%至45%的稅率分開計算稅額；至於2016年以前取得的房子則多半適用舊制，依所得稅法第14條第1項第7類規定，房屋交易所得併入綜合所得稅申報。

　　正因新舊制的課稅邏輯不同，賣方在簽約前，應先確認適用何套課稅規則，先把可能涉及的稅負估算清楚，才能掌握實質收益狀況。（表一）

表一

　　資料來源：財政部全球資訊網首頁＞主題專區＞房地合一稅2.0＞改革重點、財政部稅務入口網首頁＞外僑稅務服務＞個人房屋土地交易所得稅申報(房地合一)、遠銀整理；實際適用仍應以個案交易條件及最新法規為準

 

明明是自住，為何稅率不同？

　　很多人直覺認為：「這是我自己住的房子，屬於自用住宅，稅率一定比較低。」但實際上，住屋的戶籍登記、持有期間、房屋使用情形及其他法定條件，都可能影響優惠資格。以土地增值稅而言，符合自用住宅用地相關條件者，可適用10%的優惠稅率；房地合一稅則是符合自住房地相關條件者，課稅所得NTD 400萬以內免稅，超過部分按10%計算。

　　例如，有些家庭因為學區或家庭安排調整戶籍，或曾將房屋出租、作為營業使用，當出售房產時，將可能影響稅務條件。建議在出售前先逐一釐清，避免因資格不符，失去原本可以享有的優惠。

　　此外，如果賣房是為了換一套更適合自己的房子，也別忘了留意「重購自用住宅」的優惠。符合條件者，在2年內完成「先買後賣」或「先賣後買」，可申請土地增值稅或房地合一稅的退、抵稅優惠。不過，兩者適用條件、申請期限及計算方式並不完全相同，實際交易前仍應先確認是否符合規定。

 

房子可以賣多少，不如先算最後剩多少

　　從出售房產時的稅負、交易成本，到出售後資金如何運用，乃至於未來的資產傳承，每一個環節都可能影響此筆資產最終創造的價值，尤其對於高資產家庭而言，更需要從整體資產配置、稅務、法律及傳承等各面向思考。遠東商銀家族辦公室可整合專業資源，協助您從「單一資產」看向「全資產」，讓每一筆財富更貼近家族的安排與想法。

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*圖片來源：Magnific

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