房地產租賃契約公證簡介

　　某甲（房東）出租一處房地產予某乙（房客），簽訂房地產租賃契約時，某甲堅持租賃契約需至法院公證，而某乙則認為公證對其不利，因而相持不下，不知如何是好。 　　依民法第一百五十三條第一項之規定，「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」而房地產租賃契約為契約之一種，只要房東與房客對於租賃房地產標的與租金等租賃條件意思表示一致，該房地產租賃契約便成立了。然而，一般房地產租賃大都會簽訂書面契約，除了怕口說無憑外，另一原因為民法第四百廿二條規定，「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」因此，如果租賃物是房地產卻沒有訂定書面契約，則其租賃契約視為不定期，對當事人有所不利。 　　綜上所述，房地產租賃契約不需要經過法院公證，只要雙方意思表示一致即可成立。有關公證的意義，依公證法第二條第一項規定，「公證人因當事人或其他關係人之請求，就法律行為及其他關於私權之事實，有作成公證書或對於私文書予以認證之權限。」，亦即公證人依公證法作成關於私人之間的法律關係或權利義務的證明書。辦理租約公證的好處在於房地產租賃契約如經法院公證，則可使房東與房客雙方的權利義務關係更為明確，利用公權力的介入，避免日後的糾紛或減省勞費。例如依公證法第十三條之規定，房地產租賃契約經公證作成之公證書中如載明，應逕受強制執行者，得依該證書執行之，換言之，在房客延遲繳付房租或租期屆滿時房客拒不搬遷，房東不需經過訴訟程序，得直接請求法院對房客強制執行，令其繳交房租或交還房地產；或在租期屆滿，房東拒絕返還押金時，房客亦不需經過訴訟程序，得直接請求法院對房東強制執行返還押金。又如依民法第四百廿五條第一項之規定，「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。」此即所謂「買賣不破租賃」之規定。但同法條第二項規定，「未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」因此，租約如經法院公證，在租賃期間內房東如出售其房地產，房客則可主張「買賣不破租賃」之效力。由此可見，房地產租賃契約如經法院公證，對於房東、房客雙方都有好處。 　　辦理房地產租賃契約公證，可至法院公證處或民間公證人事務所辦理，公證費用之計算，依公證法施行細則第八十四條規定，以房屋課稅現值與租金總額兩者較高者為準，再加上押金等於總金額，以該金額為標準，如就租賃契約約定逕受強制執行者，依前述標準算定之公證費用加收二分之一。依公證法第一百零九條規定，其計算方式如下：廿萬元以下者，一千元；逾廿萬元至五十萬元者，二千元；逾五十萬元至一百萬元者，三千元；逾一百萬元至二百萬元者，四千元；逾二百萬元至五百萬元者，五千元；逾五百萬元至一千萬元者，六千元；逾一千萬元至五千萬元者，其超過一千萬元部分，每一千萬元加收二千元，不滿一千萬元者，按一千萬元計算；逾五千萬元者，其超過部分，每一千萬元加收一千元，不滿一千萬元者，按一千萬元計算。另公證法第一百十五條規定，請求作成公證書，須實際體驗者，依其所需之時間，按一小時加收費用一千元；不滿一小時者，按一小時計算。（本通報內容未經同意不得任意轉載或引用） ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．