房地产租赁契约公证简介

　　某甲（房东）出租一处房地产予某乙（房客），签订房地产租赁契约时，某甲坚持租赁契约需至法院公证，而某乙则认为公证对其不利，因而相持不下，不知如何是好。 　　依民法第一百五十三条第一项之规定，「当事人互相表示意思一致者，无论其为明示或默示，契约即为成立。」而房地产租赁契约为契约之一种，只要房东与房客对於租赁房地产标的与租金等租赁条件意思表示一致，该房地产租赁契约便成立了。然而，一般房地产租赁大都会签订书面契约，除了怕口说无凭外，另一原因为民法第四百廿二条规定，「不动产之租赁契约，其期限逾一年者，应以字据订立之，未以字据订立者，视为不定期限之租赁。」因此，如果租赁物是房地产却没有订定书面契约，则其租赁契约视为不定期，对当事人有所不利。 　　综上所述，房地产租赁契约不需要经过法院公证，只要双方意思表示一致即可成立。有关公证的意义，依公证法第二条第一项规定，「公证人因当事人或其他关系人之请求，就法律行为及其他关於私权之事实，有作成公证书或对於私文书予以认证之权限。」，亦即公证人依公证法作成关於私人之间的法律关系或权利义务的证明书。办理租约公证的好处在於房地产租赁契约如经法院公证，则可使房东与房客双方的权利义务关系更为明确，利用公权力的介入，避免日後的纠纷或减省劳费。例如依公证法第十三条之规定，房地产租赁契约经公证作成之公证书中如载明，应迳受强制执行者，得依该证书执行之，换言之，在房客延迟缴付房租或租期届满时房客拒不搬迁，房东不需经过诉讼程序，得直接请求法院对房客强制执行，令其缴交房租或交还房地产；或在租期届满，房东拒绝返还押金时，房客亦不需经过诉讼程序，得直接请求法院对房东强制执行返还押金。又如依民法第四百廿五条第一项之规定，「出租人於租赁物交付後，承租人占有中，纵将其所有权让与第三人，其租赁契约对於受让人仍继续存在。」此即所谓「买卖不破租赁」之规定。但同法条第二项规定，「未经公证之不动产租赁契约，其期限逾五年或未定期限者，不适用之。」因此，租约如经法院公证，在租赁期间内房东如出售其房地产，房客则可主张「买卖不破租赁」之效力。由此可见，房地产租赁契约如经法院公证，对於房东、房客双方都有好处。 　　办理房地产租赁契约公证，可至法院公证处或民间公证人事务所办理，公证费用之计算，依公证法施行细则第八十四条规定，以房屋课税现值与租金总额两者较高者为准，再加上押金等於总金额，以该金额为标准，如就租赁契约约定迳受强制执行者，依前述标准算定之公证费用加收二分之一。依公证法第一百零九条规定，其计算方式如下：廿万元以下者，一千元；逾廿万元至五十万元者，二千元；逾五十万元至一百万元者，三千元；逾一百万元至二百万元者，四千元；逾二百万元至五百万元者，五千元；逾五百万元至一千万元者，六千元；逾一千万元至五千万元者，其超过一千万元部分，每一千万元加收二千元，不满一千万元者，按一千万元计算；逾五千万元者，其超过部分，每一千万元加收一千元，不满一千万元者，按一千万元计算。另公证法第一百十五条规定，请求作成公证书，须实际体验者，依其所需之时间，按一小时加收费用一千元；不满一小时者，按一小时计算。（本通报内容未经同意不得任意转载或引用） ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．