如何看屋、選屋不吃虧

　　近十年來，大台北地區房市歷經榮景與金融海嘯之大起大落，姑且不論大環境如何影響，在全球各國混沌的房市中，仍屬長期穩定的市場。當市場表現熱絡時，房價飆漲的幅度讓大部份的投資者輕鬆獲利；而當市場不明朗的此時，除了把握專家口中所謂購買不動產的三個要點：「地段、地段、地段」以外，更應從整體環境的脈動來瞭解不動產瞬息萬變的市場，當房地產是長期的投資行為，對於趨勢的掌握則變得格外重要。

　　2011年2月底確定了奢侈稅的課徵，為臺灣房市劃出了重要的分水嶺；能趕在課徵奢侈稅之前銷售的個案，皆有一定的銷售表現；然而，跨越分水嶺的另一端，大台北整體市場便受到奢侈稅及陸續確認的打房政策影響，導致短線投機客逐一退場，長期投資置產亦轉向買盤觀望。在沒有追價的支撐點下，2011年中以後，市場頓時陷入急凍。惟整體經濟環境尚存在著「解凍」的溫度，在低利率的環境下，不動產仍是優良保值避險的工具與標的，從「歷年經濟概況與市場比較表」中，可看出當利率下滑時，平均銷售率呈現走升的情勢，而政府也在五連升息後，暫停持續升息的動作，對於等待解凍的房市而言，無非是吃了一顆紓壓錠。
　　大台北房市雖遭受民怨四起的壓力與政府政策的打壓，但預售個案表價仍逐年攀升，箇中原因不外乎是精華地段供給稀少，500坪以上規模的基地幾乎一地難求，尤其受到98年停止標售國有地及「台北好好看」政策之影響，供給量已低於30萬坪。有鑒於城市發展與人口成長尚未停止，未來台北市預售房價更是欲跌不易，特別是大台北地區未來十年內仍有許多新興的重大公共及交通建設，這些利多區域依舊會是各大建商的推案重點。例如2006年通車的板橋土城線與2009年通車的文湖線，順勢帶動了板橋與內湖地區沿線房市，短短幾年內，當地中古屋行情皆已翻漲近3成，甚至逼近4成，而預售屋個案的開價更是一個比一個高，成交單價增漲了2至3成，成長力道驚人；可見在大台北地區置產，捷運沿線的房產標的無疑是購屋者的首要目標。

　　然而，買房是人生中的「大事」，大部分的受薪階層窮其一生的購屋次數可能五隻手指頭都數得出來，在購屋經驗不足、資訊不對稱的情況下，如何選對房子、買對商品就非常重要。畢竟，行銷手法何其多，但居住卻是很實際的需求，什麼樣的房子可以買到心坎裡，必須把握以下四大原則──
一、  房屋品質
　　近來，越來越多民眾開始在意建商的品牌，因為品牌的背後，代表了房屋產品的品質，從建築設計、建材選購、施工工程的良劣，乃至於日後的維護……等，建設公司的品牌及建築品質往往決定了市場的矚目程度。

二、  居住環境
　　雖然我們住的是房屋本身，但周圍環境的條件卻是建案能否加減分的重要因素，再優良的室內設計規劃，若樓下是菜市場、夜市，其髒亂噪音也會讓整體價值扣分。因此，建議大家務必實地走一趟，用自己的雙眼去鑑定廣告包裝下的真實狀況。

三、  交通便利
　　交通代表了城市的動能，不論是商業活動或區域發展，總是向交通便利的地點流動，而商圈的形成更是居住環境生活圈重要的環節。

四、  發展潛力
　　房市區域的「潛力股」，必須是區域發展中已確認會進行的利基點，而非寄託在未來才可能發生的轉機，且必須有足夠的發展腹地，有建設發展的空間，才能有價格發展的空間。

   把握選屋原則後，接下來就是實際的購屋行動了。不論預售屋、新成屋或中古屋，建議大家在購屋前，務必親自瞭解市場行情，貨比十家不吃虧，除了比較價格，也能比較出何者更適合自己的需求、更符合居住的舒適性。

　　其次是下手的時機點，所謂「時機點」，大面向看市場景氣，小面向則是注意個案或物件的銷售時程，畢竟買賣是一種心理戰術，雖不用急，但也不能拖。在選定的時機點下手，就是買方展現購買誠意的時候。再者，對建商或屋主來說，高總價產品的收款速度總是一大問題，若是付款能力有餘，現金交易或高額頭期款是展現購買誠意還能藉機議價的好時機。若是議價的臨界點有些僵持不下，亦不妨改變策略，以贈品的方式爭取更多優惠。

　　最後，要懂得保護自我權益，對於契約內容要仔細審閱，包括：面積、規格、數量、分配比例……等，並瞭解實際交屋狀況與契約內容有誤差時，該如何處理以及釐清責任。此外，對於房屋本身更要特別留意，尤其看不見實體的預售屋常能藉文字包裝為事實畫妝；新成屋則須注意屋況與契約所註明是否相符；至於中古屋則要特別留意房屋的「素顏」，沒有裝潢的原貌才能掌握老舊房子的問題。

　　現階段要在市中心擁有500坪以上的完整基地相當困難，除了現在如火如荼展開卻耗時耗力的都市更新能夠極力整合較大的基地之外，要具有規模且街廓完整的基地，大概非重劃區或整體開發的區域莫屬，如南港、內湖、板橋、新莊……等。重劃區開發優勢包括：棋盤式的道路街廓較完整、管線地下化及均質的建築條件，使街道市容整齊，且重劃區內皆是新興社區，有助於鄰里素質提升、整體開發計劃下的使用分區均衡分配、公園綠地設施完善，且地段的燙金法則必須是大台北地區捷運網絡觸角所及，距捷運站步行十分鐘以內，最重要的是，用尚未在高水位的價格購買全新的品質與潛力增值的空間。
　　觀察南港、內湖、新莊……等已開發一段時間的重劃區，無論是推案價格或件數都偏向飽和，而板橋亞東醫院站旁的遠東通訊園區，即將在未來兩年內由遠揚建設推出全新個案，不但引進日本最新建築工法，且由於通訊園區由遠東集團所有，在集團統一的規劃下，將會是最全面、最完整的開發案，勢必成為下一個眾所矚目的新興區域。

　　買房子是一種強迫儲蓄的方法，讓自己更積極的累積人生財富，只是對大部分民眾來說，房價真的太貴，一旦確定購買，未來十年內都將是家中最大的支出項目。因此，千萬不要只是計算帳面上付出的金額，買到一棟好的房子、買到自己人生的價值更加重要。最後，祝福大家都能買對標的，買進自己的幸福人生！

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