如何看屋、选屋不吃亏

　　近十年来，大台北地区房市历经荣景与金融海啸之大起大落，姑且不论大环境如何影响，在全球各国混沌的房市中，仍属长期稳定的市场。当市场表现热络时，房价飙涨的幅度让大部份的投资者轻松获利；而当市场不明朗的此时，除了把握专家口中所谓购买不动产的三个要点：「地段、地段、地段」以外，更应从整体环境的脉动来了解不动产瞬息万变的市场，当房地产是长期的投资行为，对於趋势的掌握则变得格外重要。

　　2011年2月底确定了奢侈税的课徵，为台湾房市划出了重要的分水岭；能赶在课徵奢侈税之前销售的个案，皆有一定的销售表现；然而，跨越分水岭的另一端，大台北整体市场便受到奢侈税及陆续确认的打房政策影响，导致短线投机客逐一退场，长期投资置产亦转向买盘观望。在没有追价的支撑点下，2011年中以後，市场顿时陷入急冻。惟整体经济环境尚存在着「解冻」的温度，在低利率的环境下，不动产仍是优良保值避险的工具与标的，从「历年经济概况与市场比较表」中，可看出当利率下滑时，平均销售率呈现走升的情势，而政府也在五连升息後，暂停持续升息的动作，对於等待解冻的房市而言，无非是吃了一颗纾压锭。
　　大台北房市虽遭受民怨四起的压力与政府政策的打压，但预售个案表价仍逐年攀升，个中原因不外乎是精华地段供给稀少，500坪以上规模的基地几乎一地难求，尤其受到98年停止标售国有地及「台北好好看」政策之影响，供给量已低於30万坪。有鉴於城市发展与人口成长尚未停止，未来台北市预售房价更是欲跌不易，特别是大台北地区未来十年内仍有许多新兴的重大公共及交通建设，这些利多区域依旧会是各大建商的推案重点。例如2006年通车的板桥土城线与2009年通车的文湖线，顺势带动了板桥与内湖地区沿线房市，短短几年内，当地中古屋行情皆已翻涨近3成，甚至逼近4成，而预售屋个案的开价更是一个比一个高，成交单价增涨了2至3成，成长力道惊人；可见在大台北地区置产，捷运沿线的房产标的无疑是购屋者的首要目标。

　　然而，买房是人生中的「大事」，大部分的受薪阶层穷其一生的购屋次数可能五只手指头都数得出来，在购屋经验不足、资讯不对称的情况下，如何选对房子、买对商品就非常重要。毕竟，行销手法何其多，但居住却是很实际的需求，什麽样的房子可以买到心坎里，必须把握以下四大原则──
一、  房屋品质
　　近来，越来越多民众开始在意建商的品牌，因为品牌的背後，代表了房屋产品的品质，从建筑设计、建材选购、施工工程的良劣，乃至於日後的维护……等，建设公司的品牌及建筑品质往往决定了市场的瞩目程度。

二、  居住环境
　　虽然我们住的是房屋本身，但周围环境的条件却是建案能否加减分的重要因素，再优良的室内设计规划，若楼下是菜市场、夜市，其脏乱噪音也会让整体价值扣分。因此，建议大家务必实地走一趟，用自己的双眼去监定广告包装下的真实状况。

三、  交通便利
　　交通代表了城市的动能，不论是商业活动或区域发展，总是向交通便利的地点流动，而商圈的形成更是居住环境生活圈重要的环节。

四、  发展潜力
　　房市区域的「潜力股」，必须是区域发展中已确认会进行的利基点，而非寄托在未来才可能发生的转机，且必须有足够的发展腹地，有建设发展的空间，才能有价格发展的空间。

   把握选屋原则後，接下来就是实际的购屋行动了。不论预售屋、新成屋或中古屋，建议大家在购屋前，务必亲自了解市场行情，货比十家不吃亏，除了比较价格，也能比较出何者更适合自己的需求、更符合居住的舒适性。

　　其次是下手的时机点，所谓「时机点」，大面向看市场景气，小面向则是注意个案或物件的销售时程，毕竟买卖是一种心理战术，虽不用急，但也不能拖。在选定的时机点下手，就是买方展现购买诚意的时候。再者，对建商或屋主来说，高总价产品的收款速度总是一大问题，若是付款能力有余，现金交易或高额头期款是展现购买诚意还能藉机议价的好时机。若是议价的临界点有些僵持不下，亦不妨改变策略，以赠品的方式争取更多优惠。

　　最後，要懂得保护自我权益，对於契约内容要仔细审阅，包括：面积、规格、数量、分配比例……等，并了解实际交屋状况与契约内容有误差时，该如何处理以及厘清责任。此外，对於房屋本身更要特别留意，尤其看不见实体的预售屋常能藉文字包装为事实画妆；新成屋则须注意屋况与契约所注明是否相符；至於中古屋则要特别留意房屋的「素颜」，没有装潢的原貌才能掌握老旧房子的问题。

　　现阶段要在市中心拥有500坪以上的完整基地相当困难，除了现在如火如荼展开却耗时耗力的都市更新能够极力整合较大的基地之外，要具有规模且街廓完整的基地，大概非重划区或整体开发的区域莫属，如南港、内湖、板桥、新庄……等。重划区开发优势包括：棋盘式的道路街廓较完整、管线地下化及均质的建筑条件，使街道市容整齐，且重划区内皆是新兴社区，有助於邻里素质提升、整体开发计划下的使用分区均衡分配、公园绿地设施完善，且地段的烫金法则必须是大台北地区捷运网络触角所及，距捷运站步行十分钟以内，最重要的是，用尚未在高水位的价格购买全新的品质与潜力增值的空间。
　　观察南港、内湖、新庄……等已开发一段时间的重划区，无论是推案价格或件数都偏向饱和，而板桥亚东医院站旁的远东通讯园区，即将在未来两年内由远扬建设推出全新个案，不但引进日本最新建筑工法，且由於通讯园区由远东集团所有，在集团统一的规划下，将会是最全面、最完整的开发案，势必成为下一个众所瞩目的新兴区域。

　　买房子是一种强迫储蓄的方法，让自己更积极的累积人生财富，只是对大部分民众来说，房价真的太贵，一旦确定购买，未来十年内都将是家中最大的支出项目。因此，千万不要只是计算帐面上付出的金额，买到一栋好的房子、买到自己人生的价值更加重要。最後，祝福大家都能买对标的，买进自己的幸福人生！

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