閣樓歸誰用？買賣頂層公寓停看聽

一、案情簡介
　　小許夫婦為了改善居住條件，經房屋仲介介紹，看中了張老伯所有的一套74.3平方米附閣樓的頂層公寓，總價130萬元。隨後，在仲介的撮合下，雙方簽訂房屋買賣合同，將房屋的轉讓總價拆為兩部分，一部分97萬元為名義成交價，即買賣合同約定的轉讓價，另一部分33萬元為稅費及裝修費用等，小許夫婦付清上述全部款項後，辦理了房屋的交接手續。本以為已水到渠成，沒想到卻橫生枝節——交房後，張老伯拒絕交付閣樓，並堵住了房屋通往閣樓的孔洞，另行打通公共樓梯處的一個入口，將閣樓占為己用。無奈之下，小許夫婦一紙訴狀遞交浦東法院，要求張老伯交付閣樓。

　　法庭上，小許夫婦認為，閣樓是房屋的組成部分，他付清房款後，張老伯理應將房屋的附屬物閣樓一併交付。張老伯則辯稱，閣樓和房屋是相互獨立的空間，並非房屋的附屬建築，且簽訂完房屋買賣合同，自己就後悔了，想解除合同，是仲介轉達小許夫婦同意不要閣樓了，才繼續履行合同，沒想到，仲介卻趁著下雨天黑，將「包括閣樓」的字樣添加到收條中。因此，這份房屋買賣合同是小許夫婦和仲介惡意串通好的，應屬無效。

二、法院判決
　　法院經審理認為，原告要求被告交付閣樓，符合原、被告之間房屋買賣合同的目的，亦未違反相關法律規定，法院予以支持。

三、本案爭議焦點分析及建議
　　「買賣合同是否有效」和「公寓閣樓是附屬建築還是獨立空間」，是本案的兩個爭議焦點。
1.買賣合同是否有效？
　　認定合同效力，取決於該無效條款在整個合同的作用。如果該無效條款為合同之目的條款或核心條款，不能成為相對獨立的合同無效部分，則合同整體無效。相反，則應認定合同部分有效，部分無效。

　　本案中，原、被告簽訂的合同，涉嫌規避國家稅收，雙方對房屋轉讓總價進行拆分的約定應屬無效，但該約定並非合同之目的條款和核心條款，故不影響買賣合同其他部分的效力，雙方仍應按真實的交易價格履行買賣合同約定的權利義務。至於被告辯稱，因仲介欺騙其簽訂買賣合同、原告和仲介惡意串通，故買賣合同應屬無效的意見，因未提供相應證據予以證明，法院亦不予支援。

2.公寓閣樓是附屬建築還是獨立空間？
　　儘管雙方爭議的閣樓在產權證中未見表述，不計入獨立的產權面積，但根據查明的事實，其一，從閣樓的結構上看，四周牆壁封閉，有窗無門，僅在底部有一入口與房屋相通，可見主要是方便頂層業主使用和管理。其二，從閣樓的使用上看，以往都是頂層業主使用，且沒有單獨的水、電錶，表明閣樓具有一定的附屬性。其三，被告出具的收款收據表明，雙方對房屋交付中包含閣樓的義務均是明知的。其四，被告作為原產權人，對閣樓的使用權利已隨房屋轉售給原告而喪失，其繼續佔有使用閣樓無合理依據。

3.法制室建議
　　在二手房買賣中，因每位買方和賣方的情況都不盡相同，加上房屋仲介公司的素質和責任等不確定因素，很容易發生房屋買賣糾紛。建議買方在簽約前，應多作調查，到房屋實地考察，瞭解實際居住情況、相鄰關係、物業維修資金和物業收費等情況，以減少糾紛發生。

（案例來源：上海法院網）

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