阁楼归谁用？买卖顶层公寓停看听

一、案情简介
　　小许夫妇为了改善居住条件，经房屋仲介介绍，看中了张老伯所有的一套74.3平方米附阁楼的顶层公寓，总价130万元。随後，在仲介的撮合下，双方签订房屋买卖合同，将房屋的转让总价拆为两部分，一部分97万元为名义成交价，即买卖合同约定的转让价，另一部分33万元为税费及装修费用等，小许夫妇付清上述全部款项後，办理了房屋的交接手续。本以为已水到渠成，没想到却横生枝节——交房後，张老伯拒绝交付阁楼，并堵住了房屋通往阁楼的孔洞，另行打通公共楼梯处的一个入口，将阁楼占为己用。无奈之下，小许夫妇一纸诉状递交浦东法院，要求张老伯交付阁楼。

　　法庭上，小许夫妇认为，阁楼是房屋的组成部分，他付清房款後，张老伯理应将房屋的附属物阁楼一并交付。张老伯则辩称，阁楼和房屋是相互独立的空间，并非房屋的附属建筑，且签订完房屋买卖合同，自己就後悔了，想解除合同，是仲介转达小许夫妇同意不要阁楼了，才继续履行合同，没想到，仲介却趁着下雨天黑，将「包括阁楼」的字样添加到收条中。因此，这份房屋买卖合同是小许夫妇和仲介恶意串通好的，应属无效。

二、法院判决
　　法院经审理认为，原告要求被告交付阁楼，符合原、被告之间房屋买卖合同的目的，亦未违反相关法律规定，法院予以支持。

三、本案争议焦点分析及建议
　　「买卖合同是否有效」和「公寓阁楼是附属建筑还是独立空间」，是本案的两个争议焦点。
1.买卖合同是否有效？
　　认定合同效力，取决於该无效条款在整个合同的作用。如果该无效条款为合同之目的条款或核心条款，不能成为相对独立的合同无效部分，则合同整体无效。相反，则应认定合同部分有效，部分无效。

　　本案中，原、被告签订的合同，涉嫌规避国家税收，双方对房屋转让总价进行拆分的约定应属无效，但该约定并非合同之目的条款和核心条款，故不影响买卖合同其他部分的效力，双方仍应按真实的交易价格履行买卖合同约定的权利义务。至於被告辩称，因仲介欺骗其签订买卖合同、原告和仲介恶意串通，故买卖合同应属无效的意见，因未提供相应证据予以证明，法院亦不予支援。

2.公寓阁楼是附属建筑还是独立空间？
　　尽管双方争议的阁楼在产权证中未见表述，不计入独立的产权面积，但根据查明的事实，其一，从阁楼的结构上看，四周墙壁封闭，有窗无门，仅在底部有一入口与房屋相通，可见主要是方便顶层业主使用和管理。其二，从阁楼的使用上看，以往都是顶层业主使用，且没有单独的水、电表，表明阁楼具有一定的附属性。其三，被告出具的收款收据表明，双方对房屋交付中包含阁楼的义务均是明知的。其四，被告作为原产权人，对阁楼的使用权利已随房屋转售给原告而丧失，其继续占有使用阁楼无合理依据。

3.法制室建议
　　在二手房买卖中，因每位买方和卖方的情况都不尽相同，加上房屋仲介公司的素质和责任等不确定因素，很容易发生房屋买卖纠纷。建议买方在签约前，应多作调查，到房屋实地考察，了解实际居住情况、相邻关系、物业维修资金和物业收费等情况，以减少纠纷发生。

（案例来源：上海法院网）

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