淺析「不動產委託銷售定型化契約」條款之效力

【案例】
　　屋主大雄與房仲業者A公司簽訂「不動產委託銷售契約書」，雙方約定如下：
　　(1)由A公司為大雄仲介銷售房屋，委託銷售價款為新臺幣（以下同）5,160萬元，經A公司仲介售出後，大雄應支付價款3%之服務費予A公司。
　　(2)委託銷售期間內，大雄如拒絕以本委託條件與A公司所介紹對象成交者，大雄仍應支付服務費予A公司。

　　其後，A公司表示志玲願以5,170萬元購買房屋，並提出志玲簽立之「買賣議價委託書」及保證金支票，議價書下方載明：「賣方同意出售確認：賣方同意依上開內容出售無誤。賣方簽收日期：」、「買方取回議價金確認：本議價因□期滿未經賣方確認□賣方簽認前買方撤回議價，故保證金返還買方。買方簽收」。

　　儘管如此，大雄與志玲最終仍未簽訂買賣契約書，此時A公司可否依前述「拒絕以本委託條件與A公司所介紹對象成交者，仍應支付服務費」條款，向大雄請求給付服務費？

【解析】
一、定型化契約條款之效力
　　按消費者保護法第12條規定：「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。」、「定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：1.違反平等互惠原則者。2.條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。3.契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。」

　　以往法院實務多半認定「拒絕以本委託條件與A公司所介紹對象成交者，仍應支付服務費」條款有效，惟臺灣高等法院2014年度上易字第96號民事判決，認為前揭條款違反消費者保護法第12條第1項、第2項第2、3款規定，應屬無效。

二、該條款約定剝奪賣方選擇交易對象之自由
　　前揭臺灣高等法院民事判決認為，倘房仲業者與買方協議以賣方委託條件成立買賣契約，賣方不得拒絕，否則即應給付服務費，顯然壓縮賣方是否與房仲業者報告之訂約對象締約的自由。換言之，房仲業者若僅以委託條件媒介訂約機會，即可以不顧賣方有無成立契約之意思，已剝奪賣方優於委託條件或選擇交易對象的自由，喪失居間契約謀求賣方利益之立法意旨。因此，「拒絕以本委託條件與房仲業者所介紹對象成交者，仍應支付服務費」條款約定排除民法568條第1項規定（契約成立始得請求報酬），與居間契約之立法意旨矛盾，違反消保法第12條第2項第2款規定。

三、房仲業者無需盡善良管理人義務，導致委託契約目的難以達成
　　前揭臺灣高等法院民事判決再細究賣方簽訂委託銷售契約書之目的，乃為了透過房仲業者報告訂約機會或為訂約媒介，以取得較有利條件，始決定是否出售不動產。倘房仲業者可不論磋商結果是否為符合賣方之較佳利益，即以委託條件強令賣方選擇接受或給付服務費，致賣方無取捨權利，則房仲業者亦無盡到善良管理人義務，導致難以達成委託契約目的，亦與消保法第12條第2項第3款規定有悖。

四、該條款與議價書所載「賣方有不賣之權利」有牴觸
　　前揭臺灣高等法院民事判決依據議價書下方載明事項，認定委託契約實際履約過程為：房仲業者於取得議價書後，仍須與賣方議價，由賣方確認是否同意出售，如未經賣方確認，或賣方確認前，買方撤回議價，買方可取回保證金，則議價書效力即解除。因此，賣方確認議價書前，有不賣之權利，而買方在賣方確認前，亦有不買之權利。意即雙方於議價確認前階段，房仲業者不能取得請求服務費之權利。而「拒絕與房仲業者所介紹對象成交者，仍應支付服務費」條款，與議價書所載「賣方有不賣之權利」顯有牴觸，有違誠信原則。

五、案例結論
　　依前揭臺灣高等法院民事判決，「拒絕以本委託條件與A公司所介紹對象成交者，仍應支付服務費」條款違反消費者保護法第12條第2項第2、3款規定，應推定該條款有失公平。且此條款與委託銷售契約書履約實際運作情形，有所不同，該定型化契約條款違反消費者保護法第12條第1項誠信原則，應屬無效，即A公司不得以該條款向大雄請求給付服務費。


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