浅析「不动产委托销售定型化契约」条款之效力

【案例】
　　屋主大雄与房仲业者A公司签订「不动产委托销售契约书」，双方约定如下：
　　(1)由A公司为大雄仲介销售房屋，委托销售价款为新台币（以下同）5,160万元，经A公司仲介售出後，大雄应支付价款3%之服务费予A公司。
　　(2)委托销售期间内，大雄如拒绝以本委托条件与A公司所介绍对象成交者，大雄仍应支付服务费予A公司。

　　其後，A公司表示志玲愿以5,170万元购买房屋，并提出志玲签立之「买卖议价委托书」及保证金支票，议价书下方载明：「卖方同意出售确认：卖方同意依上开内容出售无误。卖方签收日期：」、「买方取回议价金确认：本议价因□期满未经卖方确认□卖方签认前买方撤回议价，故保证金返还买方。买方签收」。

　　尽管如此，大雄与志玲最终仍未签订买卖契约书，此时A公司可否依前述「拒绝以本委托条件与A公司所介绍对象成交者，仍应支付服务费」条款，向大雄请求给付服务费？

【解析】
一、定型化契约条款之效力
　　按消费者保护法第12条规定：「定型化契约中之条款违反诚信原则，对消费者显失公平者，无效。」、「定型化契约中之条款有下列情形之一者，推定其显失公平：1.违反平等互惠原则者。2.条款与其所排除不予适用之任意规定之立法意旨显相矛盾者。3.契约之主要权利或义务，因受条款之限制，致契约之目的难以达成者。」

　　以往法院实务多半认定「拒绝以本委托条件与A公司所介绍对象成交者，仍应支付服务费」条款有效，惟台湾高等法院2014年度上易字第96号民事判决，认为前揭条款违反消费者保护法第12条第1项、第2项第2、3款规定，应属无效。

二、该条款约定剥夺卖方选择交易对象之自由
　　前揭台湾高等法院民事判决认为，倘房仲业者与买方协议以卖方委托条件成立买卖契约，卖方不得拒绝，否则即应给付服务费，显然压缩卖方是否与房仲业者报告之订约对象缔约的自由。换言之，房仲业者若仅以委托条件媒介订约机会，即可以不顾卖方有无成立契约之意思，已剥夺卖方优於委托条件或选择交易对象的自由，丧失居间契约谋求卖方利益之立法意旨。因此，「拒绝以本委托条件与房仲业者所介绍对象成交者，仍应支付服务费」条款约定排除民法568条第1项规定（契约成立始得请求报酬），与居间契约之立法意旨矛盾，违反消保法第12条第2项第2款规定。

三、房仲业者无需尽善良管理人义务，导致委托契约目的难以达成
　　前揭台湾高等法院民事判决再细究卖方签订委托销售契约书之目的，乃为了透过房仲业者报告订约机会或为订约媒介，以取得较有利条件，始决定是否出售不动产。倘房仲业者可不论磋商结果是否为符合卖方之较佳利益，即以委托条件强令卖方选择接受或给付服务费，致卖方无取舍权利，则房仲业者亦无尽到善良管理人义务，导致难以达成委托契约目的，亦与消保法第12条第2项第3款规定有悖。

四、该条款与议价书所载「卖方有不卖之权利」有抵触
　　前揭台湾高等法院民事判决依据议价书下方载明事项，认定委托契约实际履约过程为：房仲业者於取得议价书後，仍须与卖方议价，由卖方确认是否同意出售，如未经卖方确认，或卖方确认前，买方撤回议价，买方可取回保证金，则议价书效力即解除。因此，卖方确认议价书前，有不卖之权利，而买方在卖方确认前，亦有不买之权利。意即双方於议价确认前阶段，房仲业者不能取得请求服务费之权利。而「拒绝与房仲业者所介绍对象成交者，仍应支付服务费」条款，与议价书所载「卖方有不卖之权利」显有抵触，有违诚信原则。

五、案例结论
　　依前揭台湾高等法院民事判决，「拒绝以本委托条件与A公司所介绍对象成交者，仍应支付服务费」条款违反消费者保护法第12条第2项第2、3款规定，应推定该条款有失公平。且此条款与委托销售契约书履约实际运作情形，有所不同，该定型化契约条款违反消费者保护法第12条第1项诚信原则，应属无效，即A公司不得以该条款向大雄请求给付服务费。


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