2016年05月號 生活情報
投資農地蓋民宿是否可行？
遠東新世紀 / 陳冠豪
阿旺為朝九晚五的上班族，最近聽說到郊外投資買農地蓋農舍，不但可作為假日休閒的去處，平日還可委託業者經營成民宿，賺取租金收入，退休後又可以養老，一舉數得。但阿旺不是農民，真的可以購買農地蓋民宿嗎？
一、 農地之承受資格：
2000年《農業發展條例》修正後，政府開放農地自由買賣，刪除農地承受人必須具備自耕農身分的規定，故一般自然人均可自由承受農地，但私法人仍受《農業發展條例》第33條規定限制，無法承受耕地（即區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地）。
二、 興建農舍之農業用地最小面積限制：
在《農業發展條例》開放農地自由買賣的同時，亦將每宗耕地的最小分割面積由5公頃降為0.25公頃（約756坪），後續內政部頒布《農業用地興建農舍辦法》（以下稱《農舍興建辦法》）時，乃於第2條第1項第3款規定，申請興建農舍之該筆農業用地面積不得小於0.25公頃（但參加興建集村農舍及於離島地區興建農舍者，不在此限）。因此，欲興建農舍，首先須在戶籍所在地取得至少0.25公頃的農業用地。
三、 興建農舍之申請人資格限制：
除了最小面積的限制之外，《農舍興建辦法》另就興建農舍的申請人資格、樓地板面積、建蔽率、容積率、高度、申請程序等事項訂有明確規範，其中，依該辦法第2條規定，申請人除須具有農民身分，並按取得農地時點不同，分別訂有以下條件：
（一）在2000年1月4日「後」取得農地者：
1.申請人年滿二十歲或未滿二十歲已結婚。
2.除參加興建集村農舍之建築物外，申請人之農地與其戶籍地須在同一直轄市、縣（市）內，且取得土地及戶籍登記均應「滿」二年。
3.除參加興建集村農舍及於離島地區興建農舍外，申請興建農舍之農地面積不得小於0.25公頃。
4.申請人無自用農舍，如已領有建照者，視為已有自用農舍，但該建照尚未開工且已撤銷或原申請案件重新申請者，不在此限。
5.申請人為該農地之所有權人，且該農地確實供農業使用，並未申請興建農舍，此外，農舍之興建不得影響農業生產環境及農村發展。
（二）在2000年1月4日「前」取得農地者：
其申請資格符合上述第4點及第5點規定者，可依《都市計畫法》第85條授權訂定之施行細則與自治法規、實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法、國家公園法及其他相關法令規定辦理。
四、農民身分認定：
過去《農舍興建辦法》僅規定興建農舍的申請人須為農民，但對於農民的身分認定卻未規範，致有「非」農民藉機炒作農地及農舍價格。為加強農舍申請人資格審查，內政部於2015年9月4日增訂《農舍興建辦法》的3之1條，並限制只有三種民眾可以申請興建農舍──
（一）屬於農民健康保險被保險人，也就是一般人認知的農民。
（二）全民健康保險第三類被保險人（即農會及水利會會員；或年滿15歲以上，實際從事農業工作者；或無一定雇主或自營作業而參加漁會為甲類會員；或年滿15歲以上，實際從事漁業工作者）。
（三）有心從事農業生產的自然人，此類民眾申請時，尚須檢附確實從事農業生產的佐證資料。
五、農舍受讓人資格限制（修法中，尚未通過）：
現行《農業發展條例》針對農舍的移轉限制，只規定農舍興建後，須持有滿五年才可移轉給他人，對於農舍承受人並無特殊的資格限制，因此，不少投機客藉由變賣農舍給非農民，炒作農田中的民宿、別墅。為杜絕此情形，行政院於2015年9月3日通過《農業發展條例修正草案》，明定未來只有農民、從事農業生產超過一年，且沒有自用農舍者，才可購買農舍，但草案亦有例外條款，若是透過繼承、配偶或二親等內直系血親贈與、法拍等三種途徑接收農舍者，則不限制必須具備農民身分；但若受贈與、透過法拍程序購買者的名下已有一棟農舍，則不能再擁有第二棟以上農舍。目前該修正草案已送交立法院審議，能否順利通過尚屬未知。
六、結論
臺灣農地開放自由買賣後，因未能落實農地農用政策，造成農地細分、農舍價格炒作、甚至違法經營民宿等亂象，嚴重影響臺灣農業競爭力。政府眼見全球糧食危機日益嚴重、國際農產品價格持續飆漲，乃決定整頓農地政策，第一步先朝限縮農舍興建資格著手，並同時推動限制農舍承受人資格的修法。不難想見未來對於農地的管制措施將會日趨嚴格，若非真心想要從事農業生產，建議還是三思而後行。
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一、 農地之承受資格：
2000年《農業發展條例》修正後，政府開放農地自由買賣，刪除農地承受人必須具備自耕農身分的規定，故一般自然人均可自由承受農地，但私法人仍受《農業發展條例》第33條規定限制，無法承受耕地（即區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地）。
二、 興建農舍之農業用地最小面積限制：
在《農業發展條例》開放農地自由買賣的同時，亦將每宗耕地的最小分割面積由5公頃降為0.25公頃（約756坪），後續內政部頒布《農業用地興建農舍辦法》（以下稱《農舍興建辦法》）時，乃於第2條第1項第3款規定，申請興建農舍之該筆農業用地面積不得小於0.25公頃（但參加興建集村農舍及於離島地區興建農舍者，不在此限）。因此，欲興建農舍，首先須在戶籍所在地取得至少0.25公頃的農業用地。
三、 興建農舍之申請人資格限制：
除了最小面積的限制之外，《農舍興建辦法》另就興建農舍的申請人資格、樓地板面積、建蔽率、容積率、高度、申請程序等事項訂有明確規範，其中，依該辦法第2條規定，申請人除須具有農民身分，並按取得農地時點不同，分別訂有以下條件：
（一）在2000年1月4日「後」取得農地者：
1.申請人年滿二十歲或未滿二十歲已結婚。
2.除參加興建集村農舍之建築物外，申請人之農地與其戶籍地須在同一直轄市、縣（市）內，且取得土地及戶籍登記均應「滿」二年。
3.除參加興建集村農舍及於離島地區興建農舍外，申請興建農舍之農地面積不得小於0.25公頃。
4.申請人無自用農舍，如已領有建照者，視為已有自用農舍，但該建照尚未開工且已撤銷或原申請案件重新申請者，不在此限。
5.申請人為該農地之所有權人，且該農地確實供農業使用，並未申請興建農舍，此外，農舍之興建不得影響農業生產環境及農村發展。
（二）在2000年1月4日「前」取得農地者：
其申請資格符合上述第4點及第5點規定者，可依《都市計畫法》第85條授權訂定之施行細則與自治法規、實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法、國家公園法及其他相關法令規定辦理。
四、農民身分認定：
過去《農舍興建辦法》僅規定興建農舍的申請人須為農民，但對於農民的身分認定卻未規範，致有「非」農民藉機炒作農地及農舍價格。為加強農舍申請人資格審查，內政部於2015年9月4日增訂《農舍興建辦法》的3之1條，並限制只有三種民眾可以申請興建農舍──
（一）屬於農民健康保險被保險人，也就是一般人認知的農民。
（二）全民健康保險第三類被保險人（即農會及水利會會員；或年滿15歲以上，實際從事農業工作者；或無一定雇主或自營作業而參加漁會為甲類會員；或年滿15歲以上，實際從事漁業工作者）。
（三）有心從事農業生產的自然人，此類民眾申請時，尚須檢附確實從事農業生產的佐證資料。
五、農舍受讓人資格限制（修法中，尚未通過）：
現行《農業發展條例》針對農舍的移轉限制，只規定農舍興建後，須持有滿五年才可移轉給他人，對於農舍承受人並無特殊的資格限制，因此，不少投機客藉由變賣農舍給非農民，炒作農田中的民宿、別墅。為杜絕此情形，行政院於2015年9月3日通過《農業發展條例修正草案》，明定未來只有農民、從事農業生產超過一年，且沒有自用農舍者，才可購買農舍，但草案亦有例外條款，若是透過繼承、配偶或二親等內直系血親贈與、法拍等三種途徑接收農舍者，則不限制必須具備農民身分；但若受贈與、透過法拍程序購買者的名下已有一棟農舍，則不能再擁有第二棟以上農舍。目前該修正草案已送交立法院審議，能否順利通過尚屬未知。
六、結論
臺灣農地開放自由買賣後，因未能落實農地農用政策，造成農地細分、農舍價格炒作、甚至違法經營民宿等亂象，嚴重影響臺灣農業競爭力。政府眼見全球糧食危機日益嚴重、國際農產品價格持續飆漲，乃決定整頓農地政策，第一步先朝限縮農舍興建資格著手，並同時推動限制農舍承受人資格的修法。不難想見未來對於農地的管制措施將會日趨嚴格，若非真心想要從事農業生產，建議還是三思而後行。
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