2016年05月號 生活情报
投资农地盖民宿是否可行？
远东新世纪 / 陈冠豪
阿旺为朝九晚五的上班族，最近听说到郊外投资买农地盖农舍，不但可作为假日休闲的去处，平日还可委托业者经营成民宿，赚取租金收入，退休後又可以养老，一举数得。但阿旺不是农民，真的可以购买农地盖民宿吗？
一、 农地之承受资格：
2000年《农业发展条例》修正後，政府开放农地自由买卖，删除农地承受人必须具备自耕农身分的规定，故一般自然人均可自由承受农地，但私法人仍受《农业发展条例》第33条规定限制，无法承受耕地（即区域计画法划定为特定农业区、一般农业区、山坡地保育区及森林区之农牧用地）。
二、 兴建农舍之农业用地最小面积限制：
在《农业发展条例》开放农地自由买卖的同时，亦将每宗耕地的最小分割面积由5公顷降为0.25公顷（约756坪），後续内政部颁布《农业用地兴建农舍办法》（以下称《农舍兴建办法》）时，乃於第2条第1项第3款规定，申请兴建农舍之该笔农业用地面积不得小於0.25公顷（但参加兴建集村农舍及於离岛地区兴建农舍者，不在此限）。因此，欲兴建农舍，首先须在户籍所在地取得至少0.25公顷的农业用地。
三、 兴建农舍之申请人资格限制：
除了最小面积的限制之外，《农舍兴建办法》另就兴建农舍的申请人资格、楼地板面积、建蔽率、容积率、高度、申请程序等事项订有明确规范，其中，依该办法第2条规定，申请人除须具有农民身分，并按取得农地时点不同，分别订有以下条件：
（一）在2000年1月4日「後」取得农地者：
1.申请人年满二十岁或未满二十岁已结婚。
2.除参加兴建集村农舍之建筑物外，申请人之农地与其户籍地须在同一直辖市、县（市）内，且取得土地及户籍登记均应「满」二年。
3.除参加兴建集村农舍及於离岛地区兴建农舍外，申请兴建农舍之农地面积不得小於0.25公顷。
4.申请人无自用农舍，如已领有建照者，视为已有自用农舍，但该建照尚未开工且已撤销或原申请案件重新申请者，不在此限。
5.申请人为该农地之所有权人，且该农地确实供农业使用，并未申请兴建农舍，此外，农舍之兴建不得影响农业生产环境及农村发展。
（二）在2000年1月4日「前」取得农地者：
其申请资格符合上述第4点及第5点规定者，可依《都市计画法》第85条授权订定之施行细则与自治法规、实施区域计画地区建筑管理办法、建筑法、国家公园法及其他相关法令规定办理。
四、农民身分认定：
过去《农舍兴建办法》仅规定兴建农舍的申请人须为农民，但对於农民的身分认定却未规范，致有「非」农民藉机炒作农地及农舍价格。为加强农舍申请人资格审查，内政部於2015年9月4日增订《农舍兴建办法》的3之1条，并限制只有三种民众可以申请兴建农舍──
（一）属於农民健康保险被保险人，也就是一般人认知的农民。
（二）全民健康保险第三类被保险人（即农会及水利会会员；或年满15岁以上，实际从事农业工作者；或无一定雇主或自营作业而参加渔会为甲类会员；或年满15岁以上，实际从事渔业工作者）。
（三）有心从事农业生产的自然人，此类民众申请时，尚须检附确实从事农业生产的佐证资料。
五、农舍受让人资格限制（修法中，尚未通过）：
现行《农业发展条例》针对农舍的移转限制，只规定农舍兴建後，须持有满五年才可移转给他人，对於农舍承受人并无特殊的资格限制，因此，不少投机客藉由变卖农舍给非农民，炒作农田中的民宿、别墅。为杜绝此情形，行政院於2015年9月3日通过《农业发展条例修正草案》，明定未来只有农民、从事农业生产超过一年，且没有自用农舍者，才可购买农舍，但草案亦有例外条款，若是透过继承、配偶或二亲等内直系血亲赠与、法拍等三种途径接收农舍者，则不限制必须具备农民身分；但若受赠与、透过法拍程序购买者的名下已有一栋农舍，则不能再拥有第二栋以上农舍。目前该修正草案已送交立法院审议，能否顺利通过尚属未知。
六、结论
台湾农地开放自由买卖後，因未能落实农地农用政策，造成农地细分、农舍价格炒作、甚至违法经营民宿等乱象，严重影响台湾农业竞争力。政府眼见全球粮食危机日益严重、国际农产品价格持续飙涨，乃决定整顿农地政策，第一步先朝限缩农舍兴建资格着手，并同时推动限制农舍承受人资格的修法。不难想见未来对於农地的管制措施将会日趋严格，若非真心想要从事农业生产，建议还是三思而後行。
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一、 农地之承受资格：
2000年《农业发展条例》修正後，政府开放农地自由买卖，删除农地承受人必须具备自耕农身分的规定，故一般自然人均可自由承受农地，但私法人仍受《农业发展条例》第33条规定限制，无法承受耕地（即区域计画法划定为特定农业区、一般农业区、山坡地保育区及森林区之农牧用地）。
二、 兴建农舍之农业用地最小面积限制：
在《农业发展条例》开放农地自由买卖的同时，亦将每宗耕地的最小分割面积由5公顷降为0.25公顷（约756坪），後续内政部颁布《农业用地兴建农舍办法》（以下称《农舍兴建办法》）时，乃於第2条第1项第3款规定，申请兴建农舍之该笔农业用地面积不得小於0.25公顷（但参加兴建集村农舍及於离岛地区兴建农舍者，不在此限）。因此，欲兴建农舍，首先须在户籍所在地取得至少0.25公顷的农业用地。
三、 兴建农舍之申请人资格限制：
除了最小面积的限制之外，《农舍兴建办法》另就兴建农舍的申请人资格、楼地板面积、建蔽率、容积率、高度、申请程序等事项订有明确规范，其中，依该办法第2条规定，申请人除须具有农民身分，并按取得农地时点不同，分别订有以下条件：
（一）在2000年1月4日「後」取得农地者：
1.申请人年满二十岁或未满二十岁已结婚。
2.除参加兴建集村农舍之建筑物外，申请人之农地与其户籍地须在同一直辖市、县（市）内，且取得土地及户籍登记均应「满」二年。
3.除参加兴建集村农舍及於离岛地区兴建农舍外，申请兴建农舍之农地面积不得小於0.25公顷。
4.申请人无自用农舍，如已领有建照者，视为已有自用农舍，但该建照尚未开工且已撤销或原申请案件重新申请者，不在此限。
5.申请人为该农地之所有权人，且该农地确实供农业使用，并未申请兴建农舍，此外，农舍之兴建不得影响农业生产环境及农村发展。
（二）在2000年1月4日「前」取得农地者：
其申请资格符合上述第4点及第5点规定者，可依《都市计画法》第85条授权订定之施行细则与自治法规、实施区域计画地区建筑管理办法、建筑法、国家公园法及其他相关法令规定办理。
四、农民身分认定：
过去《农舍兴建办法》仅规定兴建农舍的申请人须为农民，但对於农民的身分认定却未规范，致有「非」农民藉机炒作农地及农舍价格。为加强农舍申请人资格审查，内政部於2015年9月4日增订《农舍兴建办法》的3之1条，并限制只有三种民众可以申请兴建农舍──
（一）属於农民健康保险被保险人，也就是一般人认知的农民。
（二）全民健康保险第三类被保险人（即农会及水利会会员；或年满15岁以上，实际从事农业工作者；或无一定雇主或自营作业而参加渔会为甲类会员；或年满15岁以上，实际从事渔业工作者）。
（三）有心从事农业生产的自然人，此类民众申请时，尚须检附确实从事农业生产的佐证资料。
五、农舍受让人资格限制（修法中，尚未通过）：
现行《农业发展条例》针对农舍的移转限制，只规定农舍兴建後，须持有满五年才可移转给他人，对於农舍承受人并无特殊的资格限制，因此，不少投机客藉由变卖农舍给非农民，炒作农田中的民宿、别墅。为杜绝此情形，行政院於2015年9月3日通过《农业发展条例修正草案》，明定未来只有农民、从事农业生产超过一年，且没有自用农舍者，才可购买农舍，但草案亦有例外条款，若是透过继承、配偶或二亲等内直系血亲赠与、法拍等三种途径接收农舍者，则不限制必须具备农民身分；但若受赠与、透过法拍程序购买者的名下已有一栋农舍，则不能再拥有第二栋以上农舍。目前该修正草案已送交立法院审议，能否顺利通过尚属未知。
六、结论
台湾农地开放自由买卖後，因未能落实农地农用政策，造成农地细分、农舍价格炒作、甚至违法经营民宿等乱象，严重影响台湾农业竞争力。政府眼见全球粮食危机日益严重、国际农产品价格持续飙涨，乃决定整顿农地政策，第一步先朝限缩农舍兴建资格着手，并同时推动限制农舍承受人资格的修法。不难想见未来对於农地的管制措施将会日趋严格，若非真心想要从事农业生产，建议还是三思而後行。
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