2014年12月號 生活情报
公寓大厦漏水，修缮责任归谁？
远东新世纪 / 陈冠豪
壹、修缮责任归属
公寓大厦如发生漏水问题时，首先应先委请专业水电师傅协助寻找确切漏水原因及位置，再按各漏水位置之不同，厘清修缮责任归属，兹析述如下：
（一）专有部分或约定专用部分管线破裂造成漏水
依公寓大厦管理条例第10条第1项规定：「专有部分、约定专用部分之修缮、管理、维护，由各该区分所有权人或约定专用部分之使用人为之，并负担其费用。」因此，如果漏水点是在区分所有权人专有部分或约定专用部分范围内，则应由该区分所有权人或约定专用部分之使用人自行修缮。例如，约定专用之露台因未做好防水工程，造成下雨时渗水至楼下，则该露台之使用人应负修缮责任。
（二）共同壁及楼地板间管线破裂造成漏水
依公寓大厦管理条例第12条规定：「专有部分之共同壁及楼地板或其内之管线，其维修费用由该共同壁双方或楼地板上下方之区分所有权人共同负担。但修缮费系因可归责於区分所有权人之事由所致者，由该区分所有权人负担。」。故如果管线破裂系因自然老化或地震等不可归责於任何一方之情形所造成，修缮责任及费用应按管线位置，由楼上、楼下或共同壁两边区分所有权人共同负担。又如果管线破损是因可归责於个别区分所有权人之事由所造成，例如：楼上区分所有权人进行装修工程时，因施工不慎损及管线造成漏水，那麽楼上区分所有权人就要单独负担这笔修缮费用。另，实务上有见解认为，即便管线埋设在共同壁或楼地板间，惟该管线如仅由某区分所有权人使用，而其并未适当维护更新管线，导致发生漏水时，亦应由该区分所有权人负修缮责任（参考台湾高等法院100年上易字第484号判决）。
（三）公寓大厦共有或共用部分漏水
如果漏水点位在大楼共有或共用部分，如：屋顶、走廊，应由谁负责维修及负担费用呢？依公寓大厦管理条例第36条第2款规定，管委会之职务包含对共有及共用部分之维护、修缮。另修缮费用依公寓大厦管理条例第10条第2项後段规定，除可归责於某区分所有权人或某住户之事由所致，或区分所有权人会议或规约另有规定者外，修缮费用应由公共基金支付，或由区分所有权人按其共有之应有部分比例分担之。
贰、损害赔偿责任及请求权时效
（一）向其他区分所有权人求偿者
「因故意或过失，不法侵害他人之权利者，负损害赔偿责任。」「土地上之建筑物或其他工作物所致他人权利之损害，由工作物之所有人负赔偿责任。」「不法毁损他人之物者，被害人得请求赔偿其物因毁损所减少之价额。」民法第184条第1项前段、第191条第1项及第196条订有明文。另依公寓大厦管理条例第10条第1项规定，各专有部分、约定专用部分之修缮、管理、维护，由各该区分所有权人或约定专用部分之使用人负责，因此，如果漏水是因为某区分所有权人未对其专有部分或约定专用部分管线或设施进行维护，或系因可归责於某区分所有权人之事由所致者，则因漏水而遭受损失之人，即得依上开规定，向该区分所有权人求偿。
（二）向管委会求偿者
按「违反保护他人之法律，致生损害於他人者，负赔偿责任。但能证明其行为无过失者不在此限。」「共用部分、约定共用部分之修缮、管理、维护，由管理负责人或管理委员会为之。」民法第184条第2项及公寓大厦管理条例第10条第2项订有明文。公寓大厦管理条例亦属保护他人之法律，故如因管委会或管理负责人未善尽维护、修缮责任，导致造成公共管线漏水之情形，除非管委会或管理负责人能证明其行为无过失，否则遭受损害之一方，亦得向管委会或管理负责人求偿。
（三）请求权时效
侵权行为损害赔偿请求权，依民法第197条规定，请求权时效期间为二年，故在确认修缮及赔偿义务人後，被害人最迟应在两年内向赔偿义务人求偿，若求偿後对方拒不处理，最迟应於6个月内提起诉讼，否则依民法第130条规定，时效视为不中断，一旦请求权时效期间届满，赔偿义务人即得主张时效抗辩，拒绝赔偿。
参、修缮协力义务
「他住户因维护、修缮专有部分、约定专用部分或设置管线，必须进入或使用其专有部分或约定专用部分时，不得拒绝。」「管理负责人或管理委员会因维护、修缮共用部分或设置管线，必须进入或使用其专有部分或约定专用部分时，不得拒绝。」公寓大厦管理条例第6条第1项第2款及第3款订有明文。因此，如果住户、管理负责人或管委会为维护或修缮管线需要，而欲进入某住户屋内时，该名住户不得拒绝，依公寓大厦管理条例第6条第3项规定，如拒绝进入维护或修缮，经协调仍不履行时，住户、管理负责人或管理委员会可以按其性质，请求各该主管机关或诉请法院为必要之处置。直辖市或县市主管机关并得依公寓大厦管理条例第47条第3款规定，裁罚新台币3千元以上、1万5千元以下罚锾，并得令其限期改善或履行义务，届期仍未改善或不履行者，得连续处罚。
肆、结语
公寓大厦随着时间逐渐老旧，管线如未进行维护及维修，难免会发生漏水情形，惟在查明漏水原因後，应负修缮责任之人应尽速进行修复，避免造成他人财产的进一步损失，而为进行修缮，如需要其他住户配合进入专有部分或约定专用部分时，该住户亦应将心比心，配合完成修缮工作。此外，在进行修缮前後，均应照相存证，以作为证据，避免日後发生争议时，因现场状况已变更，造成责任归属无法厘清之状况。
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