擔心遇到惡房東？　先搞懂住宅租約應約定及不得約定事項

　　現代人不論北漂南移，租屋需求日益增加，惡房東在租賃契約動手腳，以嚴苛契約坑殺房客的事件時有所聞。本期「法律網」特別介紹政府租賃條例新法，提醒在外租屋的民眾，務必了解租約中應約定及不得約定的事項，以保障自身權益。

案例介紹
　　小陳退伍後，從南部北上討生活，透過房屋出租網站找到一間生活機能佳、交通方便的小套房。簽約時，房東王太太不但要求小陳給付3個月的押金，還額外要求水電自付、修繕自理、不得申報租賃費用、不能遷入戶籍，且房東可以隨時終止租約、收回房子。小陳第一次租房，也沒有法律方面的知識，實在不知道這些約定到底合不合理？

法制室解析
一、政府持續立法，促進租賃市場健全性：
　　根據內政部統計，2017年全臺租屋需求約有290.8萬人，約佔總人口的1/8，但過去受限於住宅租賃資訊不對等、租賃權利義務不對等、沒有企業專業服務制度等因素，加上並無租約應約定及不得約定事項的具體規範可供依循，租賃相關法條又散見於《民法》、《土地法》及《消費者保護法》等眾多法規內，導致租賃糾紛層出不窮。

　　為解決住宅租賃市場亂象，內政部於2017年1月1日公告實施「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，惟該事項是按照《消費者保護法》第17條第1項規定訂定，僅能規範經營租賃事業之「企業經營者」（例如：住宅租賃業者或包租業者，以下稱「租賃業者」），對於不具消費關係的住宅租賃契約（例如：個人房東與房客或房東與包租業者間），並不適用。為將租賃契約全面納管，提供民眾更完整的保障，政府於2017年12月27日訂定「租賃住宅市場發展及管理條例」（下稱租賃條例），並於2018年6月27日施行，同時公告實施「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」（下稱新公告租約事項），該事項也適用在個人房東，含應約定事項22項，以及不得約定事項8項，以下進一步說明相關規範。

二、 個人房東住宅租賃契約應約定事項：
1.第1項～第3項：包含租賃標的（如：住宅標示、租賃範圍和租賃附屬設備，可於租賃標的現況
　確認書進行確認）、租賃期間（30日以下的短期租賃和不定期限租賃，不適用新公告租約事
　項）、租金約定及支付。
2.第4項～第6項：包含押金約定及返還（押金不得超過兩個月月租金、押金返還基準日及押金扣
　抵）、租賃期間相關費用之支付及稅費負擔之約定。
3.第7項～第11項：包含使用租賃住宅之限制（除使用限制外，亦包含能否轉租之約定，如：轉租
　應經出租人書面同意、應向次承租人提示同意轉租文件）、修繕（出租人有保持房屋合於居住使
　用之義務，並可將出租人負責修繕項目及範圍明細表訂為附件）、室內裝修、出租人之義務及責
　任與承租人之義務及責任。
4.第12項～第15項：包含租賃住宅部分滅失、提前終止租約之約定（逕行終止最多賠一個月）、
　租賃住宅之返還（費用結算、點交、逾期返還違約金）及租賃住宅所有權之讓與（民法425條買
　賣不破租賃適用）。
5.第16項～第17項：包含出租人提前終止租約（出租人收回重建、遲付租金或費用達2個月租額、
　違法使用、違反不得轉租約定、承租人毀損不修繕或賠償、違約或違法進行裝修）及承租人提前
　終止租約 （住宅未合於居住使用、房東未修繕、住宅一部份滅失且存餘部分不能達居住目的、
　疾病／意外導致需長期療養、第三人主張權利致不能居住、承租人死亡）。
6.第18項～第20項：包含遺留物之處理（限期催告不取回視為拋棄，處理費用可逕自押金扣
　抵）、履行本契約之通知（通知對方方式）、其他約定（如：公證及逕受強制執行約定）。
7.第21項～第22項：包含契約及其相關附件效力、當事人及其基本資料。

三、個人房東住宅租賃契約不得約定事項：
1.不得約定廣告僅供參考（避免不實廣告）。
2.不得約定承租人不得申報租賃費用支出（依法納稅義務）。
3.不得約定承租人不得遷入戶籍。
4.不得約定將稅賦增加轉嫁承租人（不得約定應由出租人負擔之稅賦及費用，若較出租前增加
　時，其增加部分由承租人負擔）。
5.出租人故意不告知之瑕疵擔保責任，不得約定免除或限制（民法366條故意不告知瑕疵之特約無
　效）。
6.不得約定承租人須繳回契約書（可留作日後糾紛之證據）。
7.不得約定僅以電話作為通知方式（電話通知不易舉證）。
8.租約約定不得違反強制或禁止規定。

四、新法實施後對於租賃契約的影響：
　　租賃條例生效前，除《民法》、《土地法》等租賃關係基礎規範外，僅具消費關係的租賃契約（即房東為租賃業者之情形）應受「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」的限制，然而，在2018年6月27日之後，不具消費關係的住宅租賃契約（即房東為個人之情形）也受到租賃條例及新公告租約事項之限制。

　　另，依租賃條例規定，2018年6月27日以後簽署的租賃契約，應按新公告租約事項簽訂，如租約條款有應約定事項漏未記載，則該事項仍構成租賃契約之內容；反之，租約條款如有違反應約定及不得約定事項者，則該部分之記載應為無效。至於租賃條例施行前即已訂定，但租期尚未屆滿的租賃契約，其租約條款仍應繼續有效，無須適用新公告租約事項，但當事人自行約定適用者不在此限。

五、結論：
　　為健全租屋市場、落實安居樂業施政目標，政府除將持續強化法規層面，亦計劃推動5大變革，包含：(1)租屋契約全面納管，加強規範雙方權利義務；(2)建立包租代管專業服務制度；(3)將房屋交由專業租賃服務業者經營可享租稅優惠；(4)由政府免費提供租屋爭議調處及諮詢；(5)導入民間團體力量，提供專業租屋諮詢服務。希望藉由上述變革，提升租屋管理品質、保障租賃權益、創造租賃服務業就業機會，並消弭租賃糾紛，共創「房東放心、房客安心、產業經營用心」的三贏局面。（參考資料：內政部地政司全球資訊網－租賃條例專區）#