担心遇到恶房东？　先搞懂住宅租约应约定及不得约定事项

　　现代人不论北漂南移，租屋需求日益增加，恶房东在租赁契约动手脚，以严苛契约坑杀房客的事件时有所闻。本期「法律网」特别介绍政府租赁条例新法，提醒在外租屋的民众，务必了解租约中应约定及不得约定的事项，以保障自身权益。

案例介绍
　　小陈退伍後，从南部北上讨生活，透过房屋出租网站找到一间生活机能佳、交通方便的小套房。签约时，房东王太太不但要求小陈给付3个月的押金，还额外要求水电自付、修缮自理、不得申报租赁费用、不能迁入户籍，且房东可以随时终止租约、收回房子。小陈第一次租房，也没有法律方面的知识，实在不知道这些约定到底合不合理？

法制室解析
一、政府持续立法，促进租赁市场健全性：
　　根据内政部统计，2017年全台租屋需求约有290.8万人，约占总人口的1/8，但过去受限於住宅租赁资讯不对等、租赁权利义务不对等、没有企业专业服务制度等因素，加上并无租约应约定及不得约定事项的具体规范可供依循，租赁相关法条又散见於《民法》、《土地法》及《消费者保护法》等众多法规内，导致租赁纠纷层出不穷。

　　为解决住宅租赁市场乱象，内政部於2017年1月1日公告实施「房屋租赁定型化契约应记载及不得记载事项」，惟该事项是按照《消费者保护法》第17条第1项规定订定，仅能规范经营租赁事业之「企业经营者」（例如：住宅租赁业者或包租业者，以下称「租赁业者」），对於不具消费关系的住宅租赁契约（例如：个人房东与房客或房东与包租业者间），并不适用。为将租赁契约全面纳管，提供民众更完整的保障，政府於2017年12月27日订定「租赁住宅市场发展及管理条例」（下称租赁条例），并於2018年6月27日施行，同时公告实施「住宅租赁契约应约定及不得约定事项」（下称新公告租约事项），该事项也适用在个人房东，含应约定事项22项，以及不得约定事项8项，以下进一步说明相关规范。

二、 个人房东住宅租赁契约应约定事项：
1.第1项～第3项：包含租赁标的（如：住宅标示、租赁范围和租赁附属设备，可於租赁标的现况
　确认书进行确认）、租赁期间（30日以下的短期租赁和不定期限租赁，不适用新公告租约事
　项）、租金约定及支付。
2.第4项～第6项：包含押金约定及返还（押金不得超过两个月月租金、押金返还基准日及押金扣
　抵）、租赁期间相关费用之支付及税费负担之约定。
3.第7项～第11项：包含使用租赁住宅之限制（除使用限制外，亦包含能否转租之约定，如：转租
　应经出租人书面同意、应向次承租人提示同意转租文件）、修缮（出租人有保持房屋合於居住使
　用之义务，并可将出租人负责修缮项目及范围明细表订为附件）、室内装修、出租人之义务及责
　任与承租人之义务及责任。
4.第12项～第15项：包含租赁住宅部分灭失、提前终止租约之约定（迳行终止最多赔一个月）、
　租赁住宅之返还（费用结算、点交、逾期返还违约金）及租赁住宅所有权之让与（民法425条买
　卖不破租赁适用）。
5.第16项～第17项：包含出租人提前终止租约（出租人收回重建、迟付租金或费用达2个月租额、
　违法使用、违反不得转租约定、承租人毁损不修缮或赔偿、违约或违法进行装修）及承租人提前
　终止租约 （住宅未合於居住使用、房东未修缮、住宅一部份灭失且存余部分不能达居住目的、
　疾病／意外导致需长期疗养、第三人主张权利致不能居住、承租人死亡）。
6.第18项～第20项：包含遗留物之处理（限期催告不取回视为抛弃，处理费用可迳自押金扣
　抵）、履行本契约之通知（通知对方方式）、其他约定（如：公证及迳受强制执行约定）。
7.第21项～第22项：包含契约及其相关附件效力、当事人及其基本资料。

三、个人房东住宅租赁契约不得约定事项：
1.不得约定广告仅供参考（避免不实广告）。
2.不得约定承租人不得申报租赁费用支出（依法纳税义务）。
3.不得约定承租人不得迁入户籍。
4.不得约定将税赋增加转嫁承租人（不得约定应由出租人负担之税赋及费用，若较出租前增加
　时，其增加部分由承租人负担）。
5.出租人故意不告知之瑕疵担保责任，不得约定免除或限制（民法366条故意不告知瑕疵之特约无
　效）。
6.不得约定承租人须缴回契约书（可留作日後纠纷之证据）。
7.不得约定仅以电话作为通知方式（电话通知不易举证）。
8.租约约定不得违反强制或禁止规定。

四、新法实施後对於租赁契约的影响：
　　租赁条例生效前，除《民法》、《土地法》等租赁关系基础规范外，仅具消费关系的租赁契约（即房东为租赁业者之情形）应受「房屋租赁定型化契约应记载及不得记载事项」的限制，然而，在2018年6月27日之後，不具消费关系的住宅租赁契约（即房东为个人之情形）也受到租赁条例及新公告租约事项之限制。

　　另，依租赁条例规定，2018年6月27日以後签署的租赁契约，应按新公告租约事项签订，如租约条款有应约定事项漏未记载，则该事项仍构成租赁契约之内容；反之，租约条款如有违反应约定及不得约定事项者，则该部分之记载应为无效。至於租赁条例施行前即已订定，但租期尚未届满的租赁契约，其租约条款仍应继续有效，无须适用新公告租约事项，但当事人自行约定适用者不在此限。

五、结论：
　　为健全租屋市场、落实安居乐业施政目标，政府除将持续强化法规层面，亦计划推动5大变革，包含：(1)租屋契约全面纳管，加强规范双方权利义务；(2)建立包租代管专业服务制度；(3)将房屋交由专业租赁服务业者经营可享租税优惠；(4)由政府免费提供租屋争议调处及谘询；(5)导入民间团体力量，提供专业租屋谘询服务。希望藉由上述变革，提升租屋管理品质、保障租赁权益、创造租赁服务业就业机会，并消弭租赁纠纷，共创「房东放心、房客安心、产业经营用心」的三赢局面。（参考资料：内政部地政司全球资讯网－租赁条例专区）#