輕鬆掌握七步驟　申辦房貸非難事

　　買房是人生大事，由於房屋總價通常動輒數百萬、上千萬，一般民眾都會選擇申請房貸，以減輕付款壓力，但大部分的人卻不清楚應如何申辦貸款、需準備哪些資料。其實只要了解七大步驟、相關費用及注意事項，即可輕鬆掌握房貸流程。

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申辦房貸七步驟

一、選擇銀行及房屋預估

　　正式申辦貸款前，可以先向薪轉銀行、主要往來銀行或房仲配合銀行了解最新優惠方案，或依照成數、利率、月付金及綁約條件…等，評估最適合自己的專案，再選定符合需求的銀行。

二、送件申請

　　填寫銀行貸款申請書並提供以下申辦文件，即正式進入房貸申請流程。

1. 身分證、第二身分證明文件（如健保卡），若房屋為兩人以上共同持有或需提供保證人，應準備每人的身分證明文件。
2. 借款人和保證人的收入或財力證明文件，如薪資單、扣繳憑單、近半年薪轉存摺；若非一般上班族（如：soho族、沒有薪轉或固定收入客群），可提供近半年存摺明細、定存、股票或保單等佐證文件。
3. 買賣契約書。

三、銀行估價

　　銀行收到貸款申請文件之後，通常會派專人前往房屋現場勘查拍照，並依據房屋所在地點、周邊商圈、生活機能、坪數、屋齡、建材、嫌惡設施等條件，綜合評估房屋價格。

四、銀行審核

　　銀行對借款人與保證人進行審核，內容包含：工作性質、薪資來源、財力證明文件、不動產座落區位及負債比（計算所有貸款支出佔所得收入的比例），通常負債比小於60～70%，可以貸到比較高的成數，以雙北市自用住宅無特殊狀況為例，普遍最高成數約八成，遠東商銀最高八五成；若比例大於60～70%，可貸成數通常會減一～二成。

　　除了參考借款人提出的各項資料，銀行也會向聯合徵信中心申請查詢借款人與保證人歷年信用紀錄、有無其他貸款等，再進行綜合評估，核定最終利率、金額、年期等貸款條件。

五、簽約對保

　　銀行核准後之相關條件皆會記載於貸款契約上，經雙方簽名或用印確認，契約始生效力，建議借款人可提前向貸款業務索取一份空白契約，預先了解契約條款內容。此外，通常會約定在銀行內辦理簽約對保，同時開立帳戶，作為日後撥款與繳款之用，因此對保時，一定要攜帶身分證、健保卡等雙證件，以及當時提供給銀行的財力證明文件正本（例如：存摺），供貸款業務確認，以完成簽約對保流程。

六、設定抵押權

　　簽約對保後，銀行會設定抵押權，「抵押權設定金額」為貸款金額的1.2倍，例如：貸款金額1,000萬，抵押權設定登記為1,200萬元，抵押權年限最長30年。

七、撥款

　　抵押權設定完成後，銀行或代書會通知撥款時間，銀行也會在撥款前與客戶確認撥款事宜，若賣方還有房貸未清還，買方銀行於撥款時會先償還賣方的貸款，待買方取得第一順位抵押權後，借款人始能動用剩餘的貸款金額。

 

相關費用

　　買屋貸款過程中，買方（借款人）需要支付的費用及行情價格，大致可三部分：

一、銀行相關費用

1. 開辦費：行情價約5,000元～10,000元。
2. 鑑價、徵信費：部分銀行會收取徵信查詢費，行情價為每人300元；鑑價費則因銀行及擔保品差異而有所不同，一般住宅通常由銀行內部鑑價，大多數免費，若收費則行情價約500元～2,000元，比較特殊的物件如：店面、辦公室及廠房等，可能由外部鑑價公司鑑價，一般收費行情約2,500元～5,000元。
3. 火險及地震險費用：每年投保一次，原則上以房屋重置成本計算保額，火險費率主要依房屋建材計算；地震險保額以150萬為原則，保費1,350元。

二、代書相關費用

　　代書費用通常因事務所規模或區域行情有所差異，以大臺北地區案件為例，買方需支付費用如下：

1. 簽約費用：約1,000元～2,000元
2. 產權移轉登記費用：以一筆土號及一筆建物為例，約12,000元～20,000元，每多一筆土地或建物，加收1,000元～2,000元。
3. 履約保證費用：通常為買賣價金的萬分之六，由買賣雙方各負擔一半，即萬分之三。
4. 設定登記費用：約4,000元～6,000元
5. 實價登錄費用：約2,000元

三、政府單位相關費用

　　以下為買方需支付政府單位的費用：

1. 契稅： 核定契價 （房屋評定現值）× 6%
2. 印花稅：核定契價（房屋現值＋土地公告現值）× 0.1%
3. 地政登記規費：（建物總現值＋申報地價總額）× 0.1%
4. 抵押權設定規費：銀行貸款設定金額× 0.1%

注意事項

一、關於「提前清償違約金」規定

　　這是房貸綁約條款，通常設定2～3年。有些銀行會針對提早償還部份或全部貸款金額收取違約金，也有銀行與遠東商銀一樣，允許借款人在「限制清償期間」隨時償還部份或全部貸款金額，只要不塗銷擔保品抵押權，並不需要繳付提前清償違約金。

　　提醒大家，有些房貸專案雖然提供較低的優惠利率，卻也附加綁約條款，必須先考慮是否有提前還款的需求，以免省下利息卻賠了違約金。

二、關於「房貸年期」的選擇

　　目前各家銀行房貸最長年期約為20年～30年，少數銀行更延長至40年，一般人在買第一間房屋的初期階段，因有頭款、裝潢，甚至結婚、生子的壓力，希望每月償還的金額愈少愈好，通常會選擇較長的貸款年期，但相對付出的利息金額也較多。

　　以貸款1,000萬，利率1.5%為例，房貸年期30年的月付金34,512元，較20年期少繳13,743元，輕鬆許多；但30年總繳付的利息金額2,424,141元，與貸款20年相比，需要多付843,051元，也是一筆不小的金額。因此

　　申辦貸款時，應衡量自己的付款能力，壓力較大者，可先申請較長的年期，等薪資隨時間成長或具備財富能力時，再向銀行申請增加每月月付金，以加速還款。

　　最後提醒大家，除了買房可以辦貸款，若有其他資金需求（如：留學深造、公司營運周轉、個人投資理財…等），也可以善用房產資源，建議申請一般房貸（本息均攤型）時，不妨搭配一個循環型房貸額度，當臨時有資金需求，無需向銀行重新申貸，即可隨時於ATM、網路銀行或銀行臨櫃動用額度，不但省下開辦費、設定費等多項費用，也省去申辦流程的時間，立即掌握投資商機，讓資金運用更靈活。＃