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遠東人月刊 Far Eastern Magazine
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2020年09月號 生活情報

輕鬆掌握七步驟 申辦房貸非難事

遠東商銀 / 吳睿敏

  買房是人生大事,由於房屋總價通常動輒數百萬、上千萬,一般民眾都會選擇申請房貸,以減輕付款壓力,但大部分的人卻不清楚應如何申辦貸款、需準備哪些資料。其實只要了解七大步驟、相關費用及注意事項,即可輕鬆掌握房貸流程。


申辦房貸七步驟

一、選擇銀行及房屋預估

  正式申辦貸款前,可以先向薪轉銀行、主要往來銀行或房仲配合銀行了解最新優惠方案,或依照成數、利率、月付金及綁約條件…等,評估最適合自己的專案,再選定符合需求的銀行。

二、送件申請

  填寫銀行貸款申請書並提供以下申辦文件,即正式進入房貸申請流程。

  1. 身分證、第二身分證明文件(如健保卡),若房屋為兩人以上共同持有或需提供保證人,應準備每人的身分證明文件。
  2. 借款人和保證人的收入或財力證明文件,如薪資單、扣繳憑單、近半年薪轉存摺;若非一般上班族(如:soho族、沒有薪轉或固定收入客群),可提供近半年存摺明細、定存、股票或保單等佐證文件。
  3. 買賣契約書。

三、銀行估價

  銀行收到貸款申請文件之後,通常會派專人前往房屋現場勘查拍照,並依據房屋所在地點、周邊商圈、生活機能、坪數、屋齡、建材、嫌惡設施等條件,綜合評估房屋價格。

四、銀行審核

  銀行對借款人與保證人進行審核,內容包含:工作性質、薪資來源、財力證明文件、不動產座落區位及負債比(計算所有貸款支出佔所得收入的比例),通常負債比小於60~70%,可以貸到比較高的成數,以雙北市自用住宅無特殊狀況為例,普遍最高成數約八成,遠東商銀最高八五成;若比例大於60~70%,可貸成數通常會減一~二成。

  除了參考借款人提出的各項資料,銀行也會向聯合徵信中心申請查詢借款人與保證人歷年信用紀錄、有無其他貸款等,再進行綜合評估,核定最終利率、金額、年期等貸款條件。

五、簽約對保

  銀行核准後之相關條件皆會記載於貸款契約上,經雙方簽名或用印確認,契約始生效力,建議借款人可提前向貸款業務索取一份空白契約,預先了解契約條款內容。此外,通常會約定在銀行內辦理簽約對保,同時開立帳戶,作為日後撥款與繳款之用,因此對保時,一定要攜帶身分證、健保卡等雙證件,以及當時提供給銀行的財力證明文件正本(例如:存摺),供貸款業務確認,以完成簽約對保流程。

六、設定抵押權

  簽約對保後,銀行會設定抵押權,「抵押權設定金額」為貸款金額的1.2倍,例如:貸款金額1,000萬,抵押權設定登記為1,200萬元,抵押權年限最長30年。

七、撥款

  抵押權設定完成後,銀行或代書會通知撥款時間,銀行也會在撥款前與客戶確認撥款事宜,若賣方還有房貸未清還,買方銀行於撥款時會先償還賣方的貸款,待買方取得第一順位抵押權後,借款人始能動用剩餘的貸款金額。

 

相關費用

  買屋貸款過程中,買方(借款人)需要支付的費用及行情價格,大致可三部分:

一、銀行相關費用

  1. 開辦費:行情價約5,000元~10,000元。
  2. 鑑價、徵信費:部分銀行會收取徵信查詢費,行情價為每人300元;鑑價費則因銀行及擔保品差異而有所不同,一般住宅通常由銀行內部鑑價,大多數免費,若收費則行情價約500元~2,000元,比較特殊的物件如:店面、辦公室及廠房等,可能由外部鑑價公司鑑價,一般收費行情約2,500元~5,000元。
  3. 火險及地震險費用:每年投保一次,原則上以房屋重置成本計算保額,火險費率主要依房屋建材計算;地震險保額以150萬為原則,保費1,350元。

二、代書相關費用

  代書費用通常因事務所規模或區域行情有所差異,以大臺北地區案件為例,買方需支付費用如下:

  1. 簽約費用:約1,000元~2,000元
  2. 產權移轉登記費用:以一筆土號及一筆建物為例,約12,000元~20,000元,每多一筆土地或建物,加收1,000元~2,000元。
  3. 履約保證費用:通常為買賣價金的萬分之六,由買賣雙方各負擔一半,即萬分之三。
  4. 設定登記費用:約4,000元~6,000元
  5. 實價登錄費用:約2,000元

三、政府單位相關費用

  以下為買方需支付政府單位的費用:

  1. 契稅: 核定契價 (房屋評定現值)× 6%
  2. 印花稅:核定契價(房屋現值+土地公告現值)× 0.1%
  3. 地政登記規費:(建物總現值+申報地價總額)× 0.1%
  4. 抵押權設定規費:銀行貸款設定金額× 0.1%

注意事項

一、關於「提前清償違約金」規定

  這是房貸綁約條款,通常設定2~3年。有些銀行會針對提早償還部份或全部貸款金額收取違約金,也有銀行與遠東商銀一樣,允許借款人在「限制清償期間」隨時償還部份或全部貸款金額,只要不塗銷擔保品抵押權,並不需要繳付提前清償違約金。

  提醒大家,有些房貸專案雖然提供較低的優惠利率,卻也附加綁約條款,必須先考慮是否有提前還款的需求,以免省下利息卻賠了違約金。

二、關於「房貸年期」的選擇

  目前各家銀行房貸最長年期約為20年~30年,少數銀行更延長至40年,一般人在買第一間房屋的初期階段,因有頭款、裝潢,甚至結婚、生子的壓力,希望每月償還的金額愈少愈好,通常會選擇較長的貸款年期,但相對付出的利息金額也較多。

  以貸款1,000萬,利率1.5%為例,房貸年期30年的月付金34,512元,較20年期少繳13,743元,輕鬆許多;但30年總繳付的利息金額2,424,141元,與貸款20年相比,需要多付843,051元,也是一筆不小的金額。因此

  申辦貸款時,應衡量自己的付款能力,壓力較大者,可先申請較長的年期,等薪資隨時間成長或具備財富能力時,再向銀行申請增加每月月付金,以加速還款。

  最後提醒大家,除了買房可以辦貸款,若有其他資金需求(如:留學深造、公司營運周轉、個人投資理財…等),也可以善用房產資源,建議申請一般房貸(本息均攤型)時,不妨搭配一個循環型房貸額度,當臨時有資金需求,無需向銀行重新申貸,即可隨時於ATM、網路銀行或銀行臨櫃動用額度,不但省下開辦費、設定費等多項費用,也省去申辦流程的時間,立即掌握投資商機,讓資金運用更靈活。#

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