轻松掌握七步骤　申办房贷非难事

　　买房是人生大事，由于房屋总价通常动辄数百万、上千万，一般民众都会选择申请房贷，以减轻付款压力，但大部分的人却不清楚应如何申办贷款、需准备哪些资料。其实只要了解七大步骤、相关费用及注意事项，即可轻松掌握房贷流程。

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申办房贷七步骤

一、选择银行及房屋预估

　　正式申办贷款前，可以先向薪转银行、主要往来银行或房仲配合银行了解最新优惠方案，或依照成数、利率、月付金及绑约条件…等，评估最适合自己的专案，再选定符合需求的银行。

二、送件申请

　　填写银行贷款申请书并提供以下申办文件，即正式进入房贷申请流程。

1. 身分证、第二身分证明文件（如健保卡），若房屋为两人以上共同持有或需提供保证人，应准备每人的身分证明文件。
2. 借款人和保证人的收入或财力证明文件，如薪资单、扣缴凭单、近半年薪转存摺；若非一般上班族（如：soho族、没有薪转或固定收入客群），可提供近半年存摺明细、定存、股票或保单等佐证文件。
3. 买卖契约书。

三、银行估价

　　银行收到贷款申请文件之后，通常会派专人前往房屋现场勘查拍照，并依据房屋所在地点、周边商圈、生活机能、坪数、屋龄、建材、嫌恶设施等条件，综合评估房屋价格。

四、银行审核

　　银行对借款人与保证人进行审核，内容包含：工作性质、薪资来源、财力证明文件、不动产座落区位及负债比（计算所有贷款支出佔所得收入的比例），通常负债比小于60～70%，可以贷到比较高的成数，以双北市自用住宅无特殊状况为例，普遍最高成数约八成，远东商银最高八五成；若比例大于60～70%，可贷成数通常会减一～二成。

　　除了参考借款人提出的各项资料，银行也会向联合徵信中心申请查询借款人与保证人歷年信用纪录、有无其他贷款等，再进行综合评估，核定最终利率、金额、年期等贷款条件。

五、签约对保

　　银行核准后之相关条件皆会记载于贷款契约上，经双方签名或用印确认，契约始生效力，建议借款人可提前向贷款业务索取一份空白契约，预先了解契约条款内容。此外，通常会约定在银行内办理签约对保，同时开立帐户，作为日后拨款与缴款之用，因此对保时，一定要携带身分证、健保卡等双证件，以及当时提供给银行的财力证明文件正本（例如：存摺），供贷款业务确认，以完成签约对保流程。

六、设定抵押权

　　签约对保后，银行会设定抵押权，「抵押权设定金额」为贷款金额的1.2倍，例如：贷款金额1,000万，抵押权设定登记为1,200万元，抵押权年限最长30年。

七、拨款

　　抵押权设定完成后，银行或代书会通知拨款时间，银行也会在拨款前与客户确认拨款事宜，若卖方还有房贷未清还，买方银行于拨款时会先偿还卖方的贷款，待买方取得第一顺位抵押权后，借款人始能动用剩余的贷款金额。

 

相关费用

　　买屋贷款过程中，买方（借款人）需要支付的费用及行情价格，大致可三部分：

一、银行相关费用

1. 开办费：行情价约5,000元～10,000元。
2. 鑑价、徵信费：部分银行会收取徵信查询费，行情价为每人300元；鑑价费则因银行及担保品差异而有所不同，一般住宅通常由银行内部鑑价，大多数免费，若收费则行情价约500元～2,000元，比较特殊的物件如：店面、办公室及厂房等，可能由外部鑑价公司鑑价，一般收费行情约2,500元～5,000元。
3. 火险及地震险费用：每年投保一次，原则上以房屋重置成本计算保额，火险费率主要依房屋建材计算；地震险保额以150万为原则，保费1,350元。

二、代书相关费用

　　代书费用通常因事务所规模或区域行情有所差异，以大台北地区案件为例，买方需支付费用如下：

1. 签约费用：约1,000元～2,000元
2. 产权移转登记费用：以一笔土号及一笔建物为例，约12,000元～20,000元，每多一笔土地或建物，加收1,000元～2,000元。
3. 履约保证费用：通常为买卖价金的万分之六，由买卖双方各负担一半，即万分之三。
4. 设定登记费用：约4,000元～6,000元
5. 实价登录费用：约2,000元

三、政府单位相关费用

　　以下为买方需支付政府单位的费用：

1. 契税： 核定契价 （房屋评定现值）× 6%
2. 印花税：核定契价（房屋现值＋土地公告现值）× 0.1%
3. 地政登记规费：（建物总现值＋申报地价总额）× 0.1%
4. 抵押权设定规费：银行贷款设定金额× 0.1%

注意事项

一、关于「提前清偿违约金」规定

　　这是房贷绑约条款，通常设定2～3年。有些银行会针对提早偿还部份或全部贷款金额收取违约金，也有银行与远东商银一样，允许借款人在「限制清偿期间」随时偿还部份或全部贷款金额，只要不涂销担保品抵押权，并不需要缴付提前清偿违约金。

　　提醒大家，有些房贷专案虽然提供较低的优惠利率，却也附加绑约条款，必须先考虑是否有提前还款的需求，以免省下利息却赔了违约金。

二、关于「房贷年期」的选择

　　目前各家银行房贷最长年期约为20年～30年，少数银行更延长至40年，一般人在买第一间房屋的初期阶段，因有头款、装潢，甚至结婚、生子的压力，希望每月偿还的金额愈少愈好，通常会选择较长的贷款年期，但相对付出的利息金额也较多。

　　以贷款1,000万，利率1.5%为例，房贷年期30年的月付金34,512元，较20年期少缴13,743元，轻松许多；但30年总缴付的利息金额2,424,141元，与贷款20年相比，需要多付843,051元，也是一笔不小的金额。因此

　　申办贷款时，应衡量自己的付款能力，压力较大者，可先申请较长的年期，等薪资随时间成长或具备财富能力时，再向银行申请增加每月月付金，以加速还款。

　　最后提醒大家，除了买房可以办贷款，若有其他资金需求（如：留学深造、公司营运周转、个人投资理财…等），也可以善用房产资源，建议申请一般房贷（本息均摊型）时，不妨搭配一个循环型房贷额度，当临时有资金需求，无需向银行重新申贷，即可随时于ATM、网路银行或银行临柜动用额度，不但省下开办费、设定费等多项费用，也省去申办流程的时间，立即掌握投资商机，让资金运用更灵活。＃