2023年03月號生活情報

房貸利率升升不息　如何降低還款壓力

遠東商銀 / 吳睿敏

　　受到全球通貨膨脹的影響，央行從2022年3月至12月底已升息四次，各家銀行的房貸利率也同步上升0.625%～0.68%。以房貸金額NTD1,000萬、申貸20年為例，原貸款利率1.4%，經歷此波升息，月付金額將從NTD47,796提高至NTD50,707～50,969。對於一般上班族而言，每月除了支應節節上升的民生開銷，還得面對沉重的房貸壓力。如何才能無痛償還房貸？本期「財經網」整理四種方案，減輕您的負擔。

　　為了方便試算和評估，以下各方案將以房貸金額NTD1,000萬、申貸20年、利率2.08%為例，進行試算和說明。

方案一：調降利率

　　提到減少房貸壓力，通常大家直覺想到的都是調降利率，但事實上，銀行能調降的利率幅度有限，對於降低月付金額幫助不大。例如，若利率從2.08%降至2.05%，月付金額僅減少NTD143。

原月付金額	NTD50,969
新月付金額	NTD50,826
每月減少支出	NTD143

方案二：延長貸款年期

　　如果房貸已繳款幾年，此時申請延長貸款年期，對於降低月付金額有明顯效果；惟繳款年期增加，總利息支出也將隨之增加。舉例而言，若已繳交5年貸款，餘額約NTD791萬，若申請重新延長年限20年至30年，則月付金額可以減少NTD10,653～21,414。

原月付金額	NTD50,969
新月付金額	NTD 40,316～29,555
每月減少支出	NTD10,653～21,414

方案三：申請寬限期

　　由於寬限期期間僅需繳付利息，故本方案對於減少月付金額的效果最為顯著；但目前各家銀行對此有諸多規範，通常只會寬限1至2年，結束後恢復本金、利息均攤。不過，因為申請過寬限期，故攤還本金的年期也將從20年縮短為18至19年，月付金額甚至較原來的負擔更沉重。建議申請前務必將自己或家庭未來的薪資收入納入評估，試算收入增加的幅度能否負擔屆時的房貸月付金額。

　　假如房貸已繳款5年，餘額約NTD791萬，現在申請寬限期2年，則月付金額在此期間可以減少NTD37,258，但寬限期過後將上升至NTD57,913。

原月付金額	NTD50,969
新月付金額	NTD13,711
每月減少支出	NTD37,258
寬限期結束後之月付金額：NTD57,913

方案四：變更攤還方式

　　房貸攤還方式有「均攤型」與「循環型」兩種，其中以「均攤型」最為普遍，顧名思義是採本金、利息平均攤還；至於「循環型」的特色則是隨借隨還，每月只要繳付利息，有動用才計息，與寬限期一樣，月付金額減少效果最為顯著。

　　不過要特別注意的是，「循環型」攤還方式雖然在短期內可以大幅降低月付金額，但由於只繳利息、不攤還本金，因此總利息支出最高；不僅如此，貸款期間結束後必須一次性償還本金，民眾屆時面臨的還款壓力也相對最高。

　　同樣以房貸繳款5年，餘額約NTD791萬為例，若攤還方式由「均攤型」變更為「循環型」，月付金額可以減少NTD37,258，惟貸款到期時，須一次償還款項NTD791萬。

「均攤型」月付金額	NTD50,969
「循環型」新月付金額	NTD13,711
每月減少支出	NTD37,258
「循環型」在貸款時間到期需一次償還貸款本金NTD791萬。