2023年03月號生活情报

房贷利率升升不息　如何降低还款压力

远东商银 / 吴睿敏

　　受到全球通货膨胀的影响，央行从2022年3月至12月底已升息四次，各家银行的房贷利率也同步上升0.625%～0.68%。以房贷金额NTD1,000万、申贷20年为例，原贷款利率1.4%，经歷此波升息，月付金额将从NTD47,796提高至NTD50,707～50,969。对于一般上班族而言，每月除了支应节节上升的民生开销，还得面对沉重的房贷压力。如何才能无痛偿还房贷？本期「财经网」整理四种方案，减轻您的负担。

　　为了方便试算和评估，以下各方案将以房贷金额NTD1,000万、申贷20年、利率2.08%为例，进行试算和说明。

方案一：调降利率

　　提到减少房贷压力，通常大家直觉想到的都是调降利率，但事实上，银行能调降的利率幅度有限，对于降低月付金额帮助不大。例如，若利率从2.08%降至2.05%，月付金额仅减少NTD143。

原月付金额	NTD50,969
新月付金额	NTD50,826
每月减少支出	NTD143

方案二：延长贷款年期

　　如果房贷已缴款几年，此时申请延长贷款年期，对于降低月付金额有明显效果；惟缴款年期增加，总利息支出也将随之增加。举例而言，若已缴交5年贷款，余额约NTD791万，若申请重新延长年限20年至30年，则月付金额可以减少NTD10,653～21,414。

原月付金额	NTD50,969
新月付金额	NTD 40,316～29,555
每月减少支出	NTD10,653～21,414

方案三：申请宽限期

　　由于宽限期期间仅需缴付利息，故本方案对于减少月付金额的效果最为显着；但目前各家银行对此有诸多规范，通常只会宽限1至2年，结束后恢復本金、利息均摊。不过，因为申请过宽限期，故摊还本金的年期也将从20年缩短为18至19年，月付金额甚至较原来的负担更沉重。建议申请前务必将自己或家庭未来的薪资收入纳入评估，试算收入增加的幅度能否负担届时的房贷月付金额。

　　假如房贷已缴款5年，余额约NTD791万，现在申请宽限期2年，则月付金额在此期间可以减少NTD37,258，但宽限期过后将上升至NTD57,913。

原月付金额	NTD50,969
新月付金额	NTD13,711
每月减少支出	NTD37,258
宽限期结束后之月付金额：NTD57,913

方案四：变更摊还方式

　　房贷摊还方式有「均摊型」与「循环型」两种，其中以「均摊型」最为普遍，顾名思义是採本金、利息平均摊还；至于「循环型」的特色则是随借随还，每月只要缴付利息，有动用才计息，与宽限期一样，月付金额减少效果最为显着。

　　不过要特别注意的是，「循环型」摊还方式虽然在短期内可以大幅降低月付金额，但由于只缴利息、不摊还本金，因此总利息支出最高；不仅如此，贷款期间结束后必须一次性偿还本金，民众届时面临的还款压力也相对最高。

　　同样以房贷缴款5年，余额约NTD791万为例，若摊还方式由「均摊型」变更为「循环型」，月付金额可以减少NTD37,258，惟贷款到期时，须一次偿还款项NTD791万。

「均摊型」月付金额	NTD50,969
「循环型」新月付金额	NTD13,711
每月减少支出	NTD37,258
「循环型」在贷款时间到期需一次偿还贷款本金NTD791万。