掌握租屋要領　當個快樂租屋族

一、案情介紹：
　　台籍人士李某經總部派駐上海工作，為生活和工作上的便利，與房東陸女士簽訂為期一年的房屋租賃合同，租賃期限從2010年3月18日至2011年3月17日，月租金為1.3萬元。合同簽訂當日，李某支付租賃保證金2.6萬元、1個月的租金1.3萬元。

　　2010年4月1日凌晨，該出租房樓上鄰居因熱水閥門未關，引起滲漏，造成李某入住房屋多處起殼、滲水，需進行粉刷修復工程。2010年4月1日至4月10日，因該房屋無法居住，李某因此入住附近酒店，住宿費為5000元。房屋滲水事件發生後，李某致電房東陸女士要求解除租賃合同，但未得到對方同意。4月9日，李某在屋內留下便條，告知該房屋還處在被損壞的情況下不能入住，要求解除雙方的租賃合同；同月11日，陸女士收到李某交還的信箱、房門鑰匙及門禁卡、煤氣與水的智慧卡。5月，李某委託律師致函陸女士要求儘快退還租賃保證金及賠償相關損失，但最後雙方交涉不成，李某向法院起訴陸女士。

二、法院判決：
　　上海市靜安區人民法院判決由陸女士歸還李某租賃保證金2.6萬元，賠償李某酒店住宿費損失5000元，退還4月11日之後的租金，對上述費用陸女士丈夫承擔連帶責任。

三、案情分析：
　　此判決無疑給在租房過程中碰到房屋無法居住狀況的房客打了一劑強心針。許多房客常擔心，承租之房屋無法居住怎麼辦？怎樣才算解除了房屋租賃合同？損失能否得到賠償？保證金能要回來嗎？以下一一為您分析解答：
1.房屋缺陷危及安全時，租賃合同可以解除
　　《上海市房屋租賃條例》規定，房屋交付時存在缺陷，影響承租人正常使用，承租人可以要求出租人限期修復或者減少租金；危及承租人安全時，承租人可以隨時解除租賃合同。本案漏水事件造成房屋牆面多處起殼、滲水，需要對房屋頂面及牆體整體進行修復，但即使是品質較好的乳膠漆，其散發的有毒氣味仍然會危及人體健康，故李某有權解除租賃合同。

2.如何才能完成房屋租賃合同解除手續？
　　李某自房屋滲水當天（4月1日）起，就向陸女士提出解除租賃合同的要求；4月9日，李某得知該房屋牆面需進行整體粉刷，入住將會危及自身安全，此時李某已擁有合同解除權；李某留下便條給陸女士，但無法確定解除通知何時到達陸女士處；直到同月11日，李某向陸女士交還房門鑰匙等物品，陸女士簽字確認收到，據此，李某的解除通知確定已傳達至房東，陸女士對李某不再租住該房屋不持異議，雙方的租賃合同於是解除。

3.多繳的租金能退還嗎？保證金拿得回來嗎？
　　因房屋缺陷危及安全而使承租人解除房屋租賃合同時，保證金應予以退還。另外，李某與陸女士的房屋租賃合同於4月11日即解除，因此後續的租金可以不付。

4.入住酒店的費用能要求房東賠償嗎？
　　李某入住附近酒店，產生住宿費之事，考量到涉案租賃房屋地處市中心的高檔住宅，交通便利並靠近李某工作單位，而漏水事件事出突然，入住酒店並不存在惡意擴大損失的情形，且李某在事發後積極尋找房源，此費用支付法院予以確認。

四、法制室建議
　　除了本案所涉及「房屋無法居住」問題之外，法制室針對簽訂《房屋租賃合同》時，房客需要特別注意的條款也重點提醒如下：
1.  租賃保證金多少才合適？
　　目前比較常見的交租方式有「押一付三」（經濟型）或「押二付一」（高檔型）兩種，建議租賃保證金以1～2個月的租金為宜，最高不超過2個月租金。同時，將房客違約可能需要承擔的最大賠償限定為不超過2個月租金（即房東沒收租賃保證金）。

2.  小心提前解約的違約責任
　　如果是房客要求提前解約，應該如何賠付？有些合同條款約定較為嚴苛，除了沒收保證金，還要求房客繳納應租未租期限內的全部租金。針對這樣的內容需特別注意，違約金額約定當然愈低愈好，最多不超過租賃保證金，同時約定退還多繳之租金。
　　但若是房東提前解約呢？比較合理的約定是雙倍返還租賃保證金，同時退還多繳租金。

3.  承租方更換問題
　　較常見的情況是，公司為員工尋找房源、簽訂合同，即承租方為公司，但若承租的員工調至其他關聯公司工作，承租方則會發生變化（變更為新公司）。因此建議特別約定轉租禁止，但可有一種例外，即當承租人變更為其關聯公司，其他租賃條件保持不變時，不視為違約，合同中承租方的權利義務也自動轉讓予新公司。

※註1：本案例來源為「房政線上網」李鴻光。
※註2：文中所提相關法令乃適用於中國地區。

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