掌握租屋要领　当个快乐租屋族

一、案情介绍：
　　台籍人士李某经总部派驻上海工作，为生活和工作上的便利，与房东陆女士签订为期一年的房屋租赁合同，租赁期限从2010年3月18日至2011年3月17日，月租金为1.3万元。合同签订当日，李某支付租赁保证金2.6万元、1个月的租金1.3万元。

　　2010年4月1日凌晨，该出租房楼上邻居因热水阀门未关，引起渗漏，造成李某入住房屋多处起壳、渗水，需进行粉刷修复工程。2010年4月1日至4月10日，因该房屋无法居住，李某因此入住附近酒店，住宿费为5000元。房屋渗水事件发生後，李某致电房东陆女士要求解除租赁合同，但未得到对方同意。4月9日，李某在屋内留下便条，告知该房屋还处在被损坏的情况下不能入住，要求解除双方的租赁合同；同月11日，陆女士收到李某交还的信箱、房门钥匙及门禁卡、煤气与水的智慧卡。5月，李某委托律师致函陆女士要求尽快退还租赁保证金及赔偿相关损失，但最後双方交涉不成，李某向法院起诉陆女士。

二、法院判决：
　　上海市静安区人民法院判决由陆女士归还李某租赁保证金2.6万元，赔偿李某酒店住宿费损失5000元，退还4月11日之後的租金，对上述费用陆女士丈夫承担连带责任。

三、案情分析：
　　此判决无疑给在租房过程中碰到房屋无法居住状况的房客打了一剂强心针。许多房客常担心，承租之房屋无法居住怎麽办？怎样才算解除了房屋租赁合同？损失能否得到赔偿？保证金能要回来吗？以下一一为您分析解答：
1.房屋缺陷危及安全时，租赁合同可以解除
　　《上海市房屋租赁条例》规定，房屋交付时存在缺陷，影响承租人正常使用，承租人可以要求出租人限期修复或者减少租金；危及承租人安全时，承租人可以随时解除租赁合同。本案漏水事件造成房屋墙面多处起壳、渗水，需要对房屋顶面及墙体整体进行修复，但即使是品质较好的乳胶漆，其散发的有毒气味仍然会危及人体健康，故李某有权解除租赁合同。

2.如何才能完成房屋租赁合同解除手续？
　　李某自房屋渗水当天（4月1日）起，就向陆女士提出解除租赁合同的要求；4月9日，李某得知该房屋墙面需进行整体粉刷，入住将会危及自身安全，此时李某已拥有合同解除权；李某留下便条给陆女士，但无法确定解除通知何时到达陆女士处；直到同月11日，李某向陆女士交还房门钥匙等物品，陆女士签字确认收到，据此，李某的解除通知确定已传达至房东，陆女士对李某不再租住该房屋不持异议，双方的租赁合同於是解除。

3.多缴的租金能退还吗？保证金拿得回来吗？
　　因房屋缺陷危及安全而使承租人解除房屋租赁合同时，保证金应予以退还。另外，李某与陆女士的房屋租赁合同於4月11日即解除，因此後续的租金可以不付。

4.入住酒店的费用能要求房东赔偿吗？
　　李某入住附近酒店，产生住宿费之事，考量到涉案租赁房屋地处市中心的高档住宅，交通便利并靠近李某工作单位，而漏水事件事出突然，入住酒店并不存在恶意扩大损失的情形，且李某在事发後积极寻找房源，此费用支付法院予以确认。

四、法制室建议
　　除了本案所涉及「房屋无法居住」问题之外，法制室针对签订《房屋租赁合同》时，房客需要特别注意的条款也重点提醒如下：
1.  租赁保证金多少才合适？
　　目前比较常见的交租方式有「押一付三」（经济型）或「押二付一」（高档型）两种，建议租赁保证金以1～2个月的租金为宜，最高不超过2个月租金。同时，将房客违约可能需要承担的最大赔偿限定为不超过2个月租金（即房东没收租赁保证金）。

2.  小心提前解约的违约责任
　　如果是房客要求提前解约，应该如何赔付？有些合同条款约定较为严苛，除了没收保证金，还要求房客缴纳应租未租期限内的全部租金。针对这样的内容需特别注意，违约金额约定当然愈低愈好，最多不超过租赁保证金，同时约定退还多缴之租金。
　　但若是房东提前解约呢？比较合理的约定是双倍返还租赁保证金，同时退还多缴租金。

3.  承租方更换问题
　　较常见的情况是，公司为员工寻找房源、签订合同，即承租方为公司，但若承租的员工调至其他关联公司工作，承租方则会发生变化（变更为新公司）。因此建议特别约定转租禁止，但可有一种例外，即当承租人变更为其关联公司，其他租赁条件保持不变时，不视为违约，合同中承租方的权利义务也自动转让予新公司。

※注1：本案例来源为「房政线上网」李鸿光。
※注2：文中所提相关法令乃适用於中国地区。

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