暴雨中房屋漏水，該如何索賠？

一、  案情介紹
　　劉先生於2010年12月購房，準備在次年6月喬遷新居。不料，2011年6月12日，北京出現了罕見大雨，牆體陸續出現大面積滲水，新裝修的牆紙、窗套、地板均受到不同程度的損壞。為此，劉先生多次與物業公司溝通，但物業公司僅簡單塗瀝青維修，並未徹底維修牆面漏水問題。

　　2011年7月到9月，北京又連續多次降下暴雨，導致牆面進一步受損，劉先生的財產也再次遭損。經協商無效，劉先生將房地產商告上法庭，要求房地產商對於漏水房屋進行維修並賠償損失。法庭上，雙方達成協議，房地產商需賠償劉先生1萬元。

二、  法制室分析
　　近期全國各地陸續遭遇暴雨襲擊，也隨之出現各種因商品房品質問題產生的糾紛。商品房品質瑕疵主要集中於房頂部脫落、地面下沉、牆體裂縫滲漏、防水設備缺陷……等。購房者、業主若遇到商品房出現品質問題時，應先瞭解以下幾點：

（一）商品房的保修期
　　依照法律規定，建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：
1.  基礎設施工程、房屋建築的地基基礎工程和主體結構工程，為設計檔規定的該工程的合理使用年限。
2.  屋面防水工程，有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏為５年。
3.  供熱與供冷系統為兩個採暖期、供冷期。
4.  電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程為兩年。
5.  其他專案的保修期限由發包方與承包方約定。

　　需要注意的是，國家規定的是保修「最低年限」，部份有實力的施工單位則願意提供更長期的保修期限，因此，實際上建設單位與施工單位簽訂的保修合同中，可能會對「保修期限」有更高的要求。因此，購房者在購買商品房時，可以向開發商諮詢保修期。

（二）商品房出現品質問題的維權
　　開發商對於房屋主結構的品質保證應是永久的，防雨功能至少要經過兩個雨季的檢驗期間。當開發商交付使用的房屋存在嚴重品質問題，影響正常居住使用，業主若請求解除合同和賠償損失，法律將予以支持。如在保修期內，開發商一方應承擔修復責任；如拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，業主可以自行或者委託他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失則由對方承擔。

　　此外，雖然住宅的不同部分有最低保修期之規定，但即使經過驗收、超過質保期，也不必然免除開發商的損害賠償責任，對於確因開發商原因導致房屋存在品質問題時，仍可以要求其承擔民事責任。

（三）發現品質問題的處理流程
　　對於品質有問題的商品房，業主可以先請《住宅品質保證書》中註明的工程品質監督單位申請重新核驗，如屬於房屋主體結構不合格，業主有權要求退房，並要求開發商賠償損失，如不屬於房屋主體結構不合格，業主有權要求開發商維修，並要求開發商賠償損失。

　　如果發現房屋品質有問題，同時又急於對房屋進行裝修，業主應及時聯繫建築管理機構，由該機構及開發商對房屋進行現場勘查，並將房屋品質問題記錄後，協商確定維修方案。若開發商拒絕維修或在合理期限內拖延維修，業主才可自行維修，並要求開發商承擔相應費用。

三、  法制室建議
　　針對時下頻繁發生的商品房品質問題糾紛，法制室提醒如下──
1．購房前，應全面瞭解房屋的情況，勿輕信宣傳。簽訂購房合同時，應明確房屋各部分的保修期限，盡可能將開發商的口頭承諾、宣傳等，一併落實到合同中。
2．驗房收房時，應仔細查驗，或借助專業機構幫助驗房，如有品質瑕疵，應以書面向開發商提出異議，並注意留存證據，以妥善維護自身權益。
3．驗房時未發現問題，其後才發現房屋漏雨等品質瑕疵時，可先與開發商協商，同時收集證據，申請品質鑒定。鑒於品質鑒定申請費用較高，因此，選擇鑒定前，業主應先了解鑒定費用、期限、可能的後果等情況，確定是否必須通過鑒定的途徑。如果協商不成，只能通過訴訟途徑來解決。（案例來源：法律教育網）

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