暴雨中房屋漏水，该如何索赔？

一、  案情介绍
　　刘先生於2010年12月购房，准备在次年6月乔迁新居。不料，2011年6月12日，北京出现了罕见大雨，墙体陆续出现大面积渗水，新装修的墙纸、窗套、地板均受到不同程度的损坏。为此，刘先生多次与物业公司沟通，但物业公司仅简单涂沥青维修，并未彻底维修墙面漏水问题。

　　2011年7月到9月，北京又连续多次降下暴雨，导致墙面进一步受损，刘先生的财产也再次遭损。经协商无效，刘先生将房地产商告上法庭，要求房地产商对於漏水房屋进行维修并赔偿损失。法庭上，双方达成协议，房地产商需赔偿刘先生1万元。

二、  法制室分析
　　近期全国各地陆续遭遇暴雨袭击，也随之出现各种因商品房品质问题产生的纠纷。商品房品质瑕疵主要集中於房顶部脱落、地面下沉、墙体裂缝渗漏、防水设备缺陷……等。购房者、业主若遇到商品房出现品质问题时，应先了解以下几点：

（一）商品房的保修期
　　依照法律规定，建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
1.  基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计档规定的该工程的合理使用年限。
2.  屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为５年。
3.  供热与供冷系统为两个采暖期、供冷期。
4.  电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为两年。
5.  其他专案的保修期限由发包方与承包方约定。

　　需要注意的是，国家规定的是保修「最低年限」，部份有实力的施工单位则愿意提供更长期的保修期限，因此，实际上建设单位与施工单位签订的保修合同中，可能会对「保修期限」有更高的要求。因此，购房者在购买商品房时，可以向开发商谘询保修期。

（二）商品房出现品质问题的维权
　　开发商对於房屋主结构的品质保证应是永久的，防雨功能至少要经过两个雨季的检验期间。当开发商交付使用的房屋存在严重品质问题，影响正常居住使用，业主若请求解除合同和赔偿损失，法律将予以支持。如在保修期内，开发商一方应承担修复责任；如拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，业主可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失则由对方承担。

　　此外，虽然住宅的不同部分有最低保修期之规定，但即使经过验收、超过质保期，也不必然免除开发商的损害赔偿责任，对於确因开发商原因导致房屋存在品质问题时，仍可以要求其承担民事责任。

（三）发现品质问题的处理流程
　　对於品质有问题的商品房，业主可以先请《住宅品质保证书》中注明的工程品质监督单位申请重新核验，如属於房屋主体结构不合格，业主有权要求退房，并要求开发商赔偿损失，如不属於房屋主体结构不合格，业主有权要求开发商维修，并要求开发商赔偿损失。

　　如果发现房屋品质有问题，同时又急於对房屋进行装修，业主应及时联系建筑管理机构，由该机构及开发商对房屋进行现场勘查，并将房屋品质问题记录後，协商确定维修方案。若开发商拒绝维修或在合理期限内拖延维修，业主才可自行维修，并要求开发商承担相应费用。

三、  法制室建议
　　针对时下频繁发生的商品房品质问题纠纷，法制室提醒如下──
1．购房前，应全面了解房屋的情况，勿轻信宣传。签订购房合同时，应明确房屋各部分的保修期限，尽可能将开发商的口头承诺、宣传等，一并落实到合同中。
2．验房收房时，应仔细查验，或借助专业机构帮助验房，如有品质瑕疵，应以书面向开发商提出异议，并注意留存证据，以妥善维护自身权益。
3．验房时未发现问题，其後才发现房屋漏雨等品质瑕疵时，可先与开发商协商，同时收集证据，申请品质鉴定。鉴於品质鉴定申请费用较高，因此，选择鉴定前，业主应先了解鉴定费用、期限、可能的後果等情况，确定是否必须通过鉴定的途径。如果协商不成，只能通过诉讼途径来解决。（案例来源：法律教育网）

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