不可不知的买房二三事

　　「有土斯有财」的传统观念，加上银行利率频创新低，带动了房市的景气。很多人想趁机投资不动产，以对抗通货膨胀，更有人经过仔细盘算后，发现租不如买，希望赶快晋身有壳蜗牛一族。不过，购屋毕竟是大事，一旦选错标的将损失惨重。本期「财经网」特别解析选购房屋的注意事项，让您买得更安心！

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一、首重生活机能

　　生活机能是买房首先考量的重点，也是影响房价的关键，包括：附近有无超市、便利商店、市场、公园、医院及餐厅…等，四周捷运、公车站牌等公共交通路线的多寡，以及是否有学区、是否邻近公园绿地等，只要生活机能佳且交通便利，房价较不易暴跌，未来转卖也比较容易。

二、避开嫌恶设施

　　嫌恶设施一般分为两种，一是对生命安全财产构成威胁，包含：电塔、加油站及飞机场等，二是对居家安宁产生困扰，例如：宫庙、神坛、高架桥、殡仪馆、垃圾场及特种行业等，通常嫌恶设施不只影响房价5%～25%，也会影响银行贷款的金额，购屋之前一定要三思。

三、视个人需求选择中古屋、新成屋、预售屋

　　预售屋、新成屋或中古屋，购买时需注意的事项不尽相同。预售屋可依工程进度缴交各期款项，原则上1～2年内缴付2～3成头期款，压力相对小，而且建商在施工阶段可配合需求，「客制化」调整屋内格局，省去日后的装修成本。

　　而新成屋不论逃生梯、耐震级数或是建材，均较中古屋符合现行建筑法规，相对安全。同时，也不容易出现管线老旧或是漏水等问题，甚至可以实地检视室内格局、建材及景观。然而，不论新成屋或预售屋，公设比皆高于中古屋，目前市面上新成屋的公设比大多介于30%～35%，若超过35%，则须注意室内实际居住空间是否足够；超过40%，则要留意未来转售的市场接受度，部分银行会下修贷款金额，甚至不愿意承作。

　　至于中古屋的公设比大多低于30%，屋内可使用坪数相对较大，价格也比周遭的新成屋便宜，但可能发生漏水、壁癌的问题，因此验屋、交屋前必须仔细检查，若发现问题，可要求卖方先行修理，双方签订契约时，也要仔细约定房屋漏水时的责任归属，留意契约上是否特别加註相关附带条件，若屋龄超过15年，建议重新更换管线。除了漏水，海砂屋或凶宅也是大家避之唯恐不及的问题，建议透过信誉良好的仲介协助调查海砂屋、凶宅的状况，通常大型仲介会在契约中特别註明海砂屋检测结果、凶宅的查证保固等，较有保障。

　　事实上，购买房屋时，应避免屋龄过老。除非为了等待都市更新，否则应尽量避免选择超过40年的老屋，因为老屋的贷款年限通常较短，每月月付金相对较高。

四、看清楚土地使用分区及建物誊本用途

　　一般来说，土地使用分区若为「乙种工业区」、「第二种工业区」、「科技工业区」、「工商混合区」、「办公服务区」，都属于「工业住宅」，建物誊本可登记为「一般事务所」、「零售业」、「办公室」、「技术服务业」等；只有「住宅区」或「商业区」可登记为「住宅」。

　　工业住宅的贷款条件较差，除了贷款成数比一般住宅低一～二成，贷款利率也较一般住宅高，有些银行甚至不愿承作。此外，由于工业住宅周围环境复杂，未来的转手性差，通常较无增值空间。更重要的是，工业住宅的税率较高，房屋税税率是自用住宅税率的2.5倍，地价税税率是自用住宅税率的5倍，若将工业住宅当作一般住宅使用，则会有违法之虞。

　　买房是人生大事，必须仔细考量生活机能、交通便利性、衡量自己的需求及评估头期款、可贷款金额、贷款后月付金佔全家收入的比例…等，留意每个环节，才能好好享受买房后的生活。

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