不可不知的買房二三事

　　「有土斯有財」的傳統觀念，加上銀行利率頻創新低，帶動了房市的景氣。很多人想趁機投資不動產，以對抗通貨膨脹，更有人經過仔細盤算後，發現租不如買，希望趕快晉身有殼蝸牛一族。不過，購屋畢竟是大事，一旦選錯標的將損失慘重。本期「財經網」特別解析選購房屋的注意事項，讓您買得更安心！

---

一、首重生活機能

　　生活機能是買房首先考量的重點，也是影響房價的關鍵，包括：附近有無超市、便利商店、市場、公園、醫院及餐廳…等，四周捷運、公車站牌等公共交通路線的多寡，以及是否有學區、是否鄰近公園綠地等，只要生活機能佳且交通便利，房價較不易暴跌，未來轉賣也比較容易。

二、避開嫌惡設施

　　嫌惡設施一般分為兩種，一是對生命安全財產構成威脅，包含：電塔、加油站及飛機場等，二是對居家安寧產生困擾，例如：宮廟、神壇、高架橋、殯儀館、垃圾場及特種行業等，通常嫌惡設施不只影響房價5%～25%，也會影響銀行貸款的金額，購屋之前一定要三思。

三、視個人需求選擇中古屋、新成屋、預售屋

　　預售屋、新成屋或中古屋，購買時需注意的事項不盡相同。預售屋可依工程進度繳交各期款項，原則上1～2年內繳付2～3成頭期款，壓力相對小，而且建商在施工階段可配合需求，「客製化」調整屋內格局，省去日後的裝修成本。

　　而新成屋不論逃生梯、耐震級數或是建材，均較中古屋符合現行建築法規，相對安全。同時，也不容易出現管線老舊或是漏水等問題，甚至可以實地檢視室內格局、建材及景觀。然而，不論新成屋或預售屋，公設比皆高於中古屋，目前市面上新成屋的公設比大多介於30%～35%，若超過35%，則須注意室內實際居住空間是否足夠；超過40%，則要留意未來轉售的市場接受度，部分銀行會下修貸款金額，甚至不願意承作。

　　至於中古屋的公設比大多低於30%，屋內可使用坪數相對較大，價格也比周遭的新成屋便宜，但可能發生漏水、壁癌的問題，因此驗屋、交屋前必須仔細檢查，若發現問題，可要求賣方先行修理，雙方簽訂契約時，也要仔細約定房屋漏水時的責任歸屬，留意契約上是否特別加註相關附帶條件，若屋齡超過15年，建議重新更換管線。除了漏水，海砂屋或凶宅也是大家避之唯恐不及的問題，建議透過信譽良好的仲介協助調查海砂屋、凶宅的狀況，通常大型仲介會在契約中特別註明海砂屋檢測結果、凶宅的查證保固等，較有保障。

　　事實上，購買房屋時，應避免屋齡過老。除非為了等待都市更新，否則應盡量避免選擇超過40年的老屋，因為老屋的貸款年限通常較短，每月月付金相對較高。

四、看清楚土地使用分區及建物謄本用途

　　一般來說，土地使用分區若為「乙種工業區」、「第二種工業區」、「科技工業區」、「工商混合區」、「辦公服務區」，都屬於「工業住宅」，建物謄本可登記為「一般事務所」、「零售業」、「辦公室」、「技術服務業」等；只有「住宅區」或「商業區」可登記為「住宅」。

　　工業住宅的貸款條件較差，除了貸款成數比一般住宅低一～二成，貸款利率也較一般住宅高，有些銀行甚至不願承作。此外，由於工業住宅周圍環境複雜，未來的轉手性差，通常較無增值空間。更重要的是，工業住宅的稅率較高，房屋稅稅率是自用住宅稅率的2.5倍，地價稅稅率是自用住宅稅率的5倍，若將工業住宅當作一般住宅使用，則會有違法之虞。

　　買房是人生大事，必須仔細考量生活機能、交通便利性、衡量自己的需求及評估頭期款、可貸款金額、貸款後月付金佔全家收入的比例…等，留意每個環節，才能好好享受買房後的生活。

＃