2025年11月號生活情報

二親等買賣新思維：節稅、護兒女、留彈性

遠東商銀 / 蔡怡澄

　　老張辛苦工作一輩子，養活一家三口，好不容易買了一間房，近期太太突然離世，為了讓孩子以後有個安身立命的避風港，遂與兒子簽訂二親等買賣契約，以低價將房子賣給兒子，不僅節省了贈與稅，還適用一生一次自用土地增值稅的規劃，更提前完成資產傳承。然而，當他把取得的買賣價金分年度回贈給兒子後，兒子卻開始對他百般苛刻，令老張不禁懷疑自己的規劃是否出了問題。本期「財經網」將說明二親等買賣的重要事項，協助大家規劃資產傳承，同時保障自身權益。

二親等買賣四大注意事項

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1.買賣資金來源

　　依據遺產及贈與稅法第5條「財產之移動，具有左列各款情形之一者，以贈與論，依本法規定，課徵贈與稅：二親等以內親屬間財產之買賣。但能提出已支付價款之確實證明，且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，不在此限。」

　　換言之，二親等之間的買賣，原則上以贈與論，除非能舉證給付款項之金流，而且給付之款項不能由出賣人借給買受人，或是提供擔保借貸。

　　由此可知，二親等之間的買賣跟一般交易最大的差別是，當事人辦理過戶前，需要向國稅局申報贈與稅，待資金來源審核完竣後，由國稅局核發非屬贈與同意移轉證明書，方能至地政單位辦理過戶。然而，很多人規劃二親等買賣時，常忽略資金的佐證，例如：若買受人剛出社會，完全沒有所得稅申報紀錄，自備款來源也不明，國稅局將不會認可此筆交易。因此，辦理二親等特殊交易前，除了應檢視個人的所得稅報稅狀況之外，亦應確認資金來源是否正當，包括：薪資轉帳、保單解約、基金贖回、出售股票、房屋出售等有金融機構金流的交易，以免在後續流程中遭到國稅局卡關。

2.出售後出賣人的資金流向

　　國稅局深知，許多辦理二親等買賣的民眾是為了節稅，因此出售後的資金流向非常重要。例如，老張以NTD500萬出售房屋給兒子，完成交易後，隨即將NTD 244萬回贈給小張，看似符合規定，但國稅局還是可能認定此為假買賣而補課贈與稅；又或者，假設老張的太太仍在世，老張取得買賣價金後，分別贈與NTD 244萬給自己的兒子和太太，再以太太的名義將NTD 244萬贈與兒子，換算下來，兒子實際支付的金額只有NTD 12萬，因此還是有很高的機率被國稅局以假買賣案件論處，補課贈與稅。

3.善用每年NTD 244萬的贈與免稅額度

　　操作二親等買賣時，其實也可善用免除債務的方式，為兒女節省負擔。例如老張以NTD1,000萬出售房屋給兒子，可先利用NTD244萬免除債務的方式，讓兒子僅需支付NTD756萬的買賣價金，如果兒子再申辦銀行貸款NTD 500萬，就只需負擔NTD256萬的自備款，不僅能減輕資金負擔，又可降低被國稅局認定為資金回流（回贈）的風險。

4.未來售屋成本及傳承稅負

　　在實際操作中，民眾常以低於市場行情的方式辦理二親等買賣，比如老張的房屋市值NTD 1,000萬，公告現值為NTD200萬，兒子以NTD300萬承購。假設兒子未來打算以NTD1,200萬出售該房屋，則房地合一稅的獲利將被認定為NTD900萬（出售NTD1,200萬—取得NTD300萬＝NTD900萬），必須負擔高額的稅金。

　　綜上所知，雖然出售房地給子女能提前完成傳承規劃，但仍需考量土地增值稅、贈與稅、所得稅（房地合一稅），以及遺產稅等相關稅務問題。雖然依據土地稅法第28條後半段「…因繼承而移轉之土地，各級政府出售或依法贈與之公有土地，及受贈之私有土地，免徵土地增值稅。」不過，如果在短時間發生繼承，當事人有可能來不及處理出售的買賣價金，而造成遺產稅增加。因此，辦理傳承時，需多方評估，以免做出錯誤的決定。

二親等買賣後　善用信託及保單規劃

　　回到本件案例，老張的初心是希望讓孩子無後顧之憂，並在房價高漲的年代減輕其購屋負擔，而且兒女若經濟能力許可，多數會好好照顧並陪伴父母，但有時不是兒女不願意，而是經濟狀況不佳、無力扶養，因此父母善用出售房屋獲得的資金，不僅能保障自身晚年的生活，也可減輕兒女照顧長輩的負擔，不妨運用信託工具，保障自身在晚年無自理能力時，仍有一大筆資金，同時降低被詐騙、投資失利導致血本無歸的風險；或是妥善規劃保單，作為晚年的依仗與後盾，待百年之後，保單理賠也能傳承予子女。

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