如何認定「陰陽合同」的效力？

一、案情簡介
　　2013年2月19日原告紀某與被告陳某簽訂了房產買賣協議，原告紀某為賣方，以480,000元的價格將其房屋出售給被告陳某，並辦理了房屋過戶登記手續。事後原告紀某訴至法院，以協議明顯違反公平、等價有償原則，請求法院撤銷。

　　被告陳某在舉證期限內，向法院提交了雙方於2013年2月8日簽訂的二手房買賣合同，合同中約定的房屋交易價格是627,000元。本案中出現了兩份合同，原告對被告提交的合同沒有異議，但認為這兩份合同都沒有履行，被告未支付任何購房款。

二、法院判決
　　綜合雙方對簽訂合同的履行情況及合同價格變化的解釋判斷，2月8日所簽訂的合同，應是雙方真實意思表示和雙方實際履行的合同，因為成交價627,000元的合同更為真實、客觀，而2月19日簽訂的480,000元成交價則是雙方辦理產權證備案過程中產生的，其間的差價是為規避國家稅收政策，損害國家利益，應為無效，依法不予保護。現原告撇開已實際履行的2月8日的合同，片面地以不能反映真實交易價格的2月19日合同價格作為顯失公平的依據，要求撤銷，缺乏事實和法律依據，故法院對其訴訟請求不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第（二）款、第五十四條之規定，判決：駁回原告的訴訟請求。

三、法制室分析和建議
　　本案中，原告作為出賣房屋之所有權人，與被告先後簽訂兩份房屋買賣合同，其中，2月8日的房屋買賣合同內容較詳實，且被告已按該合同約定的價款履行，2月19日的房屋買賣合同卻對2月8日合同價格作出重大調整，並在房管部門備案登記。而二手房買賣合同送房管部門登記備案僅是物權變動的一個手續，房管登記行政機關依法不主動審查及確認該合同效力，故兩份合同的價格應依雙方當事人的真實意思認定。

　　本案事實上是二手房買賣中存在的「陰陽合同」問題，意即買賣雙方為了規避法律，對同一房屋的買賣簽訂兩份或多份不同的合同。其中，當事人實際履行的合同具有隱蔽性，稱為「陰合同」，而為規避法律用的合同具有公示性，稱為「陽合同」。司法實踐中，一般表現為簽訂不同的價格，一種約定房價高於實際價格，以此作為向銀行申請按揭貸款的依據，從而多申請貸款；另一種是約定房價低於實際價格，以此作為辦理房產過戶登記的依據，從而減少稅費。

　　對於陰合同和陽合同的效力認定，一般認為，由於陰合同不存在規避法律問題，是當事人的真實意思表示，應認定其效力。對於陽合同，如果認定為全部無效，依據雙方返還的法律後果，很可能導致賣方在房價上漲、買方在房價下跌時，以合同無效來規避市場風險，縱容當事人違反誠信原則；另一方面，無效後撤銷房產過戶登記和銀行按揭，特別是在再次買賣後的回轉，會導致社會資源浪費和經濟秩序混亂。因此，對於陽合同，應認定為部分無效，即價格條款無效。對於陽合同有效部分與陰合同存在的差異，除考慮合同的簽訂時間先後順序外，還應當以當事人真實意思表示為基礎，確定合同內容。

　　建議公司同仁正在涉及房產買賣時，如若可能，應儘量避免簽訂陰陽合同。若經過權衡考慮後，仍希望簽訂陰陽合同，作為買方，應力求在付款同時督促賣方協助完成房產交易過戶事宜，避免賣方事後反悔，從而在發生糾紛時，處於不利被動地位。作為賣方，則應全面考慮清楚，簽約後應尊重契約精神，按照合同約定履行；若從避免交易風險角度考慮，約定房價低於實際價格的情況下，建議應在收到陰合同確定的合同價款的同時或之後，進行房產過戶轉讓手續，最大限度保證自身權益。（案例來源：江蘇法院網）


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