如何认定「阴阳合同」的效力？

一、案情简介
　　2013年2月19日原告纪某与被告陈某签订了房产买卖协议，原告纪某为卖方，以480,000元的价格将其房屋出售给被告陈某，并办理了房屋过户登记手续。事後原告纪某诉至法院，以协议明显违反公平、等价有偿原则，请求法院撤销。

　　被告陈某在举证期限内，向法院提交了双方於2013年2月8日签订的二手房买卖合同，合同中约定的房屋交易价格是627,000元。本案中出现了两份合同，原告对被告提交的合同没有异议，但认为这两份合同都没有履行，被告未支付任何购房款。

二、法院判决
　　综合双方对签订合同的履行情况及合同价格变化的解释判断，2月8日所签订的合同，应是双方真实意思表示和双方实际履行的合同，因为成交价627,000元的合同更为真实、客观，而2月19日签订的480,000元成交价则是双方办理产权证备案过程中产生的，其间的差价是为规避国家税收政策，损害国家利益，应为无效，依法不予保护。现原告撇开已实际履行的2月8日的合同，片面地以不能反映真实交易价格的2月19日合同价格作为显失公平的依据，要求撤销，缺乏事实和法律依据，故法院对其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）款、第五十四条之规定，判决：驳回原告的诉讼请求。

三、法制室分析和建议
　　本案中，原告作为出卖房屋之所有权人，与被告先後签订两份房屋买卖合同，其中，2月8日的房屋买卖合同内容较详实，且被告已按该合同约定的价款履行，2月19日的房屋买卖合同却对2月8日合同价格作出重大调整，并在房管部门备案登记。而二手房买卖合同送房管部门登记备案仅是物权变动的一个手续，房管登记行政机关依法不主动审查及确认该合同效力，故两份合同的价格应依双方当事人的真实意思认定。

　　本案事实上是二手房买卖中存在的「阴阳合同」问题，意即买卖双方为了规避法律，对同一房屋的买卖签订两份或多份不同的合同。其中，当事人实际履行的合同具有隐蔽性，称为「阴合同」，而为规避法律用的合同具有公示性，称为「阳合同」。司法实践中，一般表现为签订不同的价格，一种约定房价高於实际价格，以此作为向银行申请按揭贷款的依据，从而多申请贷款；另一种是约定房价低於实际价格，以此作为办理房产过户登记的依据，从而减少税费。

　　对於阴合同和阳合同的效力认定，一般认为，由於阴合同不存在规避法律问题，是当事人的真实意思表示，应认定其效力。对於阳合同，如果认定为全部无效，依据双方返还的法律後果，很可能导致卖方在房价上涨、买方在房价下跌时，以合同无效来规避市场风险，纵容当事人违反诚信原则；另一方面，无效後撤销房产过户登记和银行按揭，特别是在再次买卖後的回转，会导致社会资源浪费和经济秩序混乱。因此，对於阳合同，应认定为部分无效，即价格条款无效。对於阳合同有效部分与阴合同存在的差异，除考虑合同的签订时间先後顺序外，还应当以当事人真实意思表示为基础，确定合同内容。

　　建议公司同仁正在涉及房产买卖时，如若可能，应尽量避免签订阴阳合同。若经过权衡考虑後，仍希望签订阴阳合同，作为买方，应力求在付款同时督促卖方协助完成房产交易过户事宜，避免卖方事後反悔，从而在发生纠纷时，处於不利被动地位。作为卖方，则应全面考虑清楚，签约後应尊重契约精神，按照合同约定履行；若从避免交易风险角度考虑，约定房价低於实际价格的情况下，建议应在收到阴合同确定的合同价款的同时或之後，进行房产过户转让手续，最大限度保证自身权益。（案例来源：江苏法院网）


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