房贷如何贷好贷满？

　　小明和小华是大学死党，出社会多年后，最近两人陆续买房。小明在台北市中心的金融业上班，因此就近买了一间两房格局、坪数较小但相对方便的中古屋，并顺利取得85%的房贷成数；小华则成立文创工作室，为寻找写作灵感，买下一间座落在新竹郊区的透天厝，房贷成数只有70%。为何房贷成数有落差？如何增加贷款成数？本期「财经网」与您分享其中的秘诀。

---

一、认识房贷成数

　　银行收到民众的房贷申请时，将评估房屋价值并计算出「鑑估价格」，再依据申贷人的职业收入、资产财力、信用纪录、担保品的区位等资讯综合评估，最终决定借出金额（即「贷款金额」），而将「贷款金额」除以「鑑估价格」的结果，即为「房贷成数」。例如，银行鑑估价格NTD1,000万的房屋（若非买卖件，则须再扣除土地增值税），贷款金额为NTD800万，则房贷成数为80%。

 

二、房贷成数的影响因素

　　1.房屋区位选择：影响房贷成数的因素众多，其中以房屋区位为首。位于市中心的精华地段或交通便利的区域，即使不是新成屋，通常仍能获得较高的鑑价金额与贷款成数；反观位于郊区的房屋，相同坪数的房价虽然较市中心的房屋便宜，但生活便利性较差，转手卖出也不容易，故银行的鑑价金额与贷款成数普遍较低。

　　2.信用条件：银行会综合评估申贷人于金融机构的信用纪录，若无迟延付款记录（如全额缴纳信用卡费用），或曾经申请过其他贷款且还款纪录良好，通常可获得较高的贷款成数；反之，若有迟缴纪录或债务协商等註记，银行可能会降低贷放成数，甚至不予核准。另外，如果申贷人在金融机构没有申办过信用卡或贷款（俗称「信用大白」），由于没有往来纪录可供参考，银行无法得知客户能否正常缴款，需承担的信用风险较高，贷放成数通常也较低。因此，建立良好的信用纪录，让银行了解您的缴款习惯，将有助于获得较高的贷款成数。

　　3.职业及收入：具有长期稳定的工作与收入（如：公务员或大型企业的正职员工）、经济状况良好、拥有丰富的储蓄或投资（如：基金、股票、房产、租金收入或定期存款）等条件，代表申贷人的还款能力强，对于银行评估贷款成数具有加分效果。

　　4. 年龄：若申贷人的年龄超过55岁，银行会考量其未来可工作的年限、退休后的还款能力等变数，通常贷放成数也有限。

　　5.嫌恶设施：若购买的房屋邻近嫌恶设施，如：坟墓、殡仪馆、宫庙、电塔、基地台、加油站…等，由于房价或市场流动性较差，银行亦可能降低贷放成数，甚至不承作房贷。

　　6.法规政策：近年房市受到热钱、投资客炒作影响，价格节节攀升，政府为此推出「限制贷款成数」的政策。若购买高总价的房屋，或是申贷人名下已有一户（含）以上的购屋房贷，再购买之房屋成数将受到管控。

三、如何增加房贷成数

　　若银行核贷成数不足，建议可从以下方案着手：

1.提供保证人：

　　若申请人的信用条件或还款能力较弱，可提供具有良好信用、收入稳定的家人担任保人，有助于提高银行的信任度及贷款成数。

2.多找几家银行评估：

　　仲介或建商通常会提供固定配合的银行，但申贷人亦可自行找2～3家银行评估，尤其是薪资转帐或较常往来的银行，因为已有长期往来纪录，可为申贷成数加分，且每家银行评估结果不尽相同，不妨多方比较。

 

　　综上所述，购买房屋前，除了选择心仪的标的物，也应根据自己的信用纪录、财务状况，制定合理的预算，更重要的是掌握有利于申贷的关键，即有机会顺利取得较高的贷款成数，及早实现买屋成家的梦想。

　　远东商银提供远东集团关系企业员工优惠的房贷，成数最高85%，正职员工须任职满半年，并提供员工证明、劳保卡、薪资单、在职证明等文件，同时房屋条件为全台A区（远银内部划分之优质区域）、自住型房屋，欢迎符合资格者踊跃申请。

#