房貸如何貸好貸滿？

　　小明和小華是大學死黨，出社會多年後，最近兩人陸續買房。小明在臺北市中心的金融業上班，因此就近買了一間兩房格局、坪數較小但相對方便的中古屋，並順利取得85%的房貸成數；小華則成立文創工作室，為尋找寫作靈感，買下一間座落在新竹郊區的透天厝，房貸成數只有70%。為何房貸成數有落差？如何增加貸款成數？本期「財經網」與您分享其中的秘訣。

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一、認識房貸成數

　　銀行收到民眾的房貸申請時，將評估房屋價值並計算出「鑑估價格」，再依據申貸人的職業收入、資產財力、信用紀錄、擔保品的區位等資訊綜合評估，最終決定借出金額（即「貸款金額」），而將「貸款金額」除以「鑑估價格」的結果，即為「房貸成數」。例如，銀行鑑估價格NTD1,000萬的房屋（若非買賣件，則須再扣除土地增值稅），貸款金額為NTD800萬，則房貸成數為80%。

 

二、房貸成數的影響因素

　　1.房屋區位選擇：影響房貸成數的因素眾多，其中以房屋區位為首。位於市中心的精華地段或交通便利的區域，即使不是新成屋，通常仍能獲得較高的鑑價金額與貸款成數；反觀位於郊區的房屋，相同坪數的房價雖然較市中心的房屋便宜，但生活便利性較差，轉手賣出也不容易，故銀行的鑑價金額與貸款成數普遍較低。

　　2.信用條件：銀行會綜合評估申貸人於金融機構的信用紀錄，若無遲延付款記錄（如全額繳納信用卡費用），或曾經申請過其他貸款且還款紀錄良好，通常可獲得較高的貸款成數；反之，若有遲繳紀錄或債務協商等註記，銀行可能會降低貸放成數，甚至不予核准。另外，如果申貸人在金融機構沒有申辦過信用卡或貸款（俗稱「信用大白」），由於沒有往來紀錄可供參考，銀行無法得知客戶能否正常繳款，需承擔的信用風險較高，貸放成數通常也較低。因此，建立良好的信用紀錄，讓銀行了解您的繳款習慣，將有助於獲得較高的貸款成數。

　　3.職業及收入：具有長期穩定的工作與收入（如：公務員或大型企業的正職員工）、經濟狀況良好、擁有豐富的儲蓄或投資（如：基金、股票、房產、租金收入或定期存款）等條件，代表申貸人的還款能力強，對於銀行評估貸款成數具有加分效果。

　　4. 年齡：若申貸人的年齡超過55歲，銀行會考量其未來可工作的年限、退休後的還款能力等變數，通常貸放成數也有限。

　　5.嫌惡設施：若購買的房屋鄰近嫌惡設施，如：墳墓、殯儀館、宮廟、電塔、基地臺、加油站…等，由於房價或市場流動性較差，銀行亦可能降低貸放成數，甚至不承作房貸。

　　6.法規政策：近年房市受到熱錢、投資客炒作影響，價格節節攀升，政府為此推出「限制貸款成數」的政策。若購買高總價的房屋，或是申貸人名下已有一戶（含）以上的購屋房貸，再購買之房屋成數將受到管控。

三、如何增加房貸成數

　　若銀行核貸成數不足，建議可從以下方案著手：

1.提供保證人：

　　若申請人的信用條件或還款能力較弱，可提供具有良好信用、收入穩定的家人擔任保人，有助於提高銀行的信任度及貸款成數。

2.多找幾家銀行評估：

　　仲介或建商通常會提供固定配合的銀行，但申貸人亦可自行找2～3家銀行評估，尤其是薪資轉帳或較常往來的銀行，因為已有長期往來紀錄，可為申貸成數加分，且每家銀行評估結果不盡相同，不妨多方比較。

 

　　綜上所述，購買房屋前，除了選擇心儀的標的物，也應根據自己的信用紀錄、財務狀況，制定合理的預算，更重要的是掌握有利於申貸的關鍵，即有機會順利取得較高的貸款成數，及早實現買屋成家的夢想。

　　遠東商銀提供遠東集團關係企業員工優惠的房貸，成數最高85%，正職員工須任職滿半年，並提供員工證明、勞保卡、薪資單、在職證明等文件，同時房屋條件為全臺A區（遠銀內部劃分之優質區域）、自住型房屋，歡迎符合資格者踴躍申請。

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