預售屋有信託　不怕建商落跑

　　許多人一想到預售屋，就不免擔心能否順利交屋？的確，不動產買賣動輒涉及上千萬元資金，無論對一般家庭或個人來說，都是相當重要的投資，尤其在聽過建商倒閉或是惡意挪用款項的案例後，更讓人不得不考量能否順利交屋的風險。

　　預售屋市場是在建商資金調度需求以及承購戶預先取得權利的需要下產生，承購戶在建商房屋興建完成前，就自備款部分（一般約占房地總價款的二成至三成）按時依「預售屋買賣契約」約定支付訂金、簽約款及開工款，開工後並按工程進度分期繳款，最後辦理過戶時，承購戶配合銀行貸款支付約七、八成的款項，以完成預售屋買賣所有款項的支付；不過過去偶而出現建商與承購戶訂約後，或以案養案，或預售屋價金遭挪用，發生財務問題，無法順利興建房屋至完工交屋，使承購戶權益受損。

100年5月起　規定預售屋須有「履約保證機制」
　　由於預售屋買賣履約期間長，交易糾紛時有所聞，為建立預售屋交易安全機制，內政部於99年8月公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，建商推預售屋須有「履約保證機制」，新制在100年5月1日正式實施。履約保證方式共有5種，包括不動產開發信託、預售屋價金信託、價金返還的保證、建商同業連帶擔保及建商公會連帶保證，由買賣雙方擇一採行，目前推預售案的建商多採用「不動產開發信託」或「預售屋價金信託」。

什麼是「不動產開發信託」或「預售屋價金信託」業務？
　　在「不動產開發信託」架構下，由地主將名下的土地、建商將起造人名義及興建資金移轉給受託銀行或建築經理公司，受託銀行或建築經理公司開立信託專戶控管興建資金（包括自有資金、銀行融資款及承購戶所繳價金等），興建期間由信託專戶支付各項工程款、稅捐等相關費用。另外，依建商提供的預售屋價金資料在受託銀行信託專戶網頁上，可隨時查詢價金資訊，等建物興建完成後，受託銀行依個案辦理建物所有權第一次保存登記及信託登記，最後將建物及土地返還予地主及建商，或依地主及建商指示移轉登記予承購戶；當簽訂預售屋買賣契約時，建商應提供承購戶交付信託的證明文件或影本，一旦建商無法依約完工或交屋時，承購戶所繳價金餘額的受益權就會歸屬於承購戶。

　　「預售屋價金信託」相對單純，僅是建商將承購戶所繳價金移轉給受託銀行，一般而言，信託專戶在領取建物使用執照後或建物所有權第一次保存登記時才能動用，以支付各項工程款、稅捐等相關費用，同樣也由建商提供預售屋價金資料在信託專戶網頁上供隨時查詢，並應提供交付信託的證明文件或影本給承購戶；如果建商無法依約完工或交屋，承購戶所繳價金餘額的受益權同樣歸屬於承購戶。

　　「不動產開發信託」或「預售屋價金信託」差異有下列三方面：
預售屋買賣加信託有何好處？
　　首先，不論「不動產開發信託」或是「預售屋價金信託」，都著重在確保信託專戶專款專用，防範建商以案養案，避免發生連鎖倒閉的骨牌效應等問題；其次，信託財產因具有破產隔離效果，所以能保護建案不受地主及建商的債權人強制執行，不致影響建案完成，也較能提升承購戶購買信心；最後，承購戶在信託存續期間，隨時可上受託銀行信託專戶網頁查詢價金資訊，即時掌握價金運用情形。遠東商銀特別提醒集團同仁，當您有預售屋交易時，記得詢問建商有關該建案是否依規定辦理「不動產開發信託」或「預售屋價金信託」等交易安全機制，以降低預售屋交易風險，也歡迎有「不動產開發信託」或「預售屋價金信託」需求的舊雨新知，直接洽詢遠東商銀信託部。

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