预售屋有信托　不怕建商落跑

　　许多人一想到预售屋，就不免担心能否顺利交屋？的确，不动产买卖动辄涉及上千万元资金，无论对一般家庭或个人来说，都是相当重要的投资，尤其在听过建商倒闭或是恶意挪用款项的案例後，更让人不得不考量能否顺利交屋的风险。

　　预售屋市场是在建商资金调度需求以及承购户预先取得权利的需要下产生，承购户在建商房屋兴建完成前，就自备款部分（一般约占房地总价款的二成至三成）按时依「预售屋买卖契约」约定支付订金、签约款及开工款，开工後并按工程进度分期缴款，最後办理过户时，承购户配合银行贷款支付约七、八成的款项，以完成预售屋买卖所有款项的支付；不过过去偶而出现建商与承购户订约後，或以案养案，或预售屋价金遭挪用，发生财务问题，无法顺利兴建房屋至完工交屋，使承购户权益受损。

100年5月起　规定预售屋须有「履约保证机制」
　　由於预售屋买卖履约期间长，交易纠纷时有所闻，为建立预售屋交易安全机制，内政部於99年8月公告「预售屋买卖定型化契约应记载及不得记载事项」，建商推预售屋须有「履约保证机制」，新制在100年5月1日正式实施。履约保证方式共有5种，包括不动产开发信托、预售屋价金信托、价金返还的保证、建商同业连带担保及建商公会连带保证，由买卖双方择一采行，目前推预售案的建商多采用「不动产开发信托」或「预售屋价金信托」。

什麽是「不动产开发信托」或「预售屋价金信托」业务？
　　在「不动产开发信托」架构下，由地主将名下的土地、建商将起造人名义及兴建资金移转给受托银行或建筑经理公司，受托银行或建筑经理公司开立信托专户控管兴建资金（包括自有资金、银行融资款及承购户所缴价金等），兴建期间由信托专户支付各项工程款、税捐等相关费用。另外，依建商提供的预售屋价金资料在受托银行信托专户网页上，可随时查询价金资讯，等建物兴建完成後，受托银行依个案办理建物所有权第一次保存登记及信托登记，最後将建物及土地返还予地主及建商，或依地主及建商指示移转登记予承购户；当签订预售屋买卖契约时，建商应提供承购户交付信托的证明文件或影本，一旦建商无法依约完工或交屋时，承购户所缴价金余额的受益权就会归属於承购户。

　　「预售屋价金信托」相对单纯，仅是建商将承购户所缴价金移转给受托银行，一般而言，信托专户在领取建物使用执照後或建物所有权第一次保存登记时才能动用，以支付各项工程款、税捐等相关费用，同样也由建商提供预售屋价金资料在信托专户网页上供随时查询，并应提供交付信托的证明文件或影本给承购户；如果建商无法依约完工或交屋，承购户所缴价金余额的受益权同样归属於承购户。

　　「不动产开发信托」或「预售屋价金信托」差异有下列三方面：
预售屋买卖加信托有何好处？
　　首先，不论「不动产开发信托」或是「预售屋价金信托」，都着重在确保信托专户专款专用，防范建商以案养案，避免发生连锁倒闭的骨牌效应等问题；其次，信托财产因具有破产隔离效果，所以能保护建案不受地主及建商的债权人强制执行，不致影响建案完成，也较能提升承购户购买信心；最後，承购户在信托存续期间，随时可上受托银行信托专户网页查询价金资讯，即时掌握价金运用情形。远东商银特别提醒集团同仁，当您有预售屋交易时，记得询问建商有关该建案是否依规定办理「不动产开发信托」或「预售屋价金信托」等交易安全机制，以降低预售屋交易风险，也欢迎有「不动产开发信托」或「预售屋价金信托」需求的旧雨新知，直接洽询远东商银信托部。

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